İcra takibinde haczedilen taşınır veya taşınmaz malların elektronik açık artırma yoluyla satılması mümkündür. Cebri icra satışının tamamlanmasıyla birlikte ihale alıcısı önemli haklar kazanır. Ancak satış işlemlerinin kanuna aykırı gerçekleştirilmesi, ihaleye katılımın engellenmesi, satış ilanındaki önemli hatalar veya artırmanın sonucunu etkileyen başka usulsüzlüklerin bulunması halinde ihalenin feshi gündeme gelebilir.
İhalenin feshi, gerçekleştirilen cebri satışın hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek ihalenin ortadan kaldırılmasının istenmesidir.
İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesinde özel olarak düzenlenen bu yol, icra satışlarının hukuka uygun, şeffaf ve rekabete açık biçimde gerçekleştirilmesini sağlamayı amaçlamaktadır.
Ancak satış dosyasında bulunan her hata ihalenin feshi sonucunu doğurmaz. İleri sürülen usulsüzlüğün niteliği, ihalenin sonucuna etkisi, başvurucunun hukuki durumu, zarar unsuru ve kanuni süreler birlikte değerlendirilir.
İhalenin Feshi Nedir?
İhalenin feshi, icra dairesi tarafından gerçekleştirilen cebri satışın kanuna aykırılık nedeniyle iptal edilmesinin icra mahkemesinden talep edilmesidir.
Bu başvuru klasik anlamda bir alacak veya mülkiyet davası değildir.
İcra hukukuna özgü bir şikâyet yoludur.
Mahkeme, satış hazırlıklarından artırmanın sonuçlanmasına kadar gerçekleşen işlemleri ileri sürülen fesih sebepleri çerçevesinde değerlendirerek ihalenin ayakta kalıp kalmayacağına karar verir.
İhalenin Feshi Hangi Kanunda Düzenlenmiştir?
İhalenin feshi temel olarak İcra ve İflas Kanunu m.134 kapsamında düzenlenmektedir.
Bunun yanında artırmanın hazırlanması ve gerçekleştirilmesine ilişkin İİK m.114 ve devamındaki hükümler de fesih incelemesinde önem taşımaktadır.
İhalenin feshi değerlendirilirken yalnızca m.134’e değil, satışın bütün aşamalarına ilişkin icra hukuku hükümlerine bakılması gerekir.
İhalenin Feshini Kimler İsteyebilir?
İİK m.134, ihalenin feshini isteyebilecek kişileri özel olarak düzenlemiştir.
Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak eden kişiler kanundaki şartlar çerçevesinde ihalenin feshini isteyebilir.
Bu nedenle icra ihalesiyle hiçbir hukuki bağlantısı bulunmayan herkesin ihalenin feshi başvurusunda bulunması mümkün değildir.
Borçlu İhalenin Feshini İsteyebilir Mi?
Evet.
Borçlu, malının cebri satışında hukuka aykırılık bulunduğunu düşünüyorsa kanuni şartlar dahilinde ihalenin feshini isteyebilir.
Örneğin satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, ihalenin sonucunu etkileyen ciddi bir usulsüzlük veya artırmaya katılımı azaltan hukuka aykırı bir işlem bulunması halinde borçlu başvuruda bulunabilir.
Ancak yalnızca taşınmazın satılmış olmasından memnun olmamak ihalenin feshi için yeterli değildir.
Alacaklı İhalenin Feshini İsteyebilir Mi?
Evet.
Satış isteyen alacaklı da ihalenin hukuka aykırı gerçekleştirildiğini ileri sürerek şartları varsa ihalenin feshini talep edebilir.
Özellikle rekabetin engellenmesi veya taşınmazın gerçek satış değerini etkileyen önemli usulsüzlüklerin bulunması alacaklının tahsil edeceği miktarı doğrudan etkileyebilir.
İhaleye Katılan Kişi İhalenin Feshini İsteyebilir Mi?
Kanunda öngörülen şartları sağlayan ve pey sürmek suretiyle ihaleye katılan kişi ihalenin feshi talebinde bulunabilir.
Ancak yalnızca elektronik satış ilanını incelemek veya ihaleyle ilgilenmek başvuru hakkı kazanılması için yeterli değildir.
Başvurucunun İİK m.134 kapsamında ihalenin feshini istemeye yetkili kişilerden olması gerekir.
İhalenin Feshi Hangi Mahkemeden İstenir?
İhalenin feshi icra mahkemesinden istenir.
Görevli mahkeme icra mahkemesidir.
Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise satış işlemini gerçekleştiren icra dairesi ve takip dosyasının niteliği dikkate alınır.
Başvurunun yanlış mahkemeye yapılması süre bakımından ciddi risk yaratabileceğinden görev ve yetki konusu dikkatle değerlendirilmelidir.
İhalenin Feshi Kaç Gün İçinde İstenmelidir?
İİK m.134 kapsamında ihalenin feshi bakımından temel süre yedi gündür.
Kural olarak ilgililerin ihale gününe kadar gerçekleşmiş işlemlerdeki usulsüzlükleri en geç ihale günü öğrendikleri kabul edilir.
Ancak bazı fesih sebeplerinin daha sonra öğrenilmesi mümkündür.
Bu durumda kanunun öğrenme tarihine ilişkin özel düzenlemesi uygulanır.
İhalenin Feshi Süresi Her Durumda İhale Tarihinden Mi Başlar?
Hayır.
Kanun bazı fesih sebeplerinin ihale tarihinden sonra öğrenilebileceğini kabul etmektedir.
Satılan malın esaslı niteliklerindeki hata veya ihaleye fesat karıştırıldığı hususunun sonradan öğrenilmesi gibi durumlarda yedi günlük süre öğrenme tarihinden itibaren değerlendirilebilir.
Ancak kanun süresiz bir başvuru hakkı tanımamaktadır.
Bu nedenle öğrenme tarihine dayanan başvurularda hem öğrenmenin ne zaman gerçekleştiği hem de kanundaki nihai süre dikkate alınmalıdır.
İhalenin Feshi İçin Nihai Süre Var Mıdır?
Evet.
İİK m.134 kapsamında öğrenme tarihine bağlı bazı durumlarda dahi ihale tarihinden itibaren bir yıllık üst süre bulunmaktadır.
Dolayısıyla fesih sebebinin daha sonra öğrenildiği ileri sürülse bile ihale tarihinden çok uzun süre sonra sınırsız biçimde ihalenin feshi istenemez.
Bu süre kamu düzeni bakımından da önem taşımaktadır.
Satış İlanının Tebliğ Edilmemesi İhalenin Feshi Sebebi Midir?
Satış ilanının kanunen tebliği gereken kişiye usulüne uygun tebliğ edilmemesi önemli bir fesih sebebi oluşturabilir.
Özellikle borçlunun satıştan haberdar edilmemesi ve bunun ihaleye ilişkin haklarını kullanmasını engellemesi ciddi sonuç doğurabilir.
Ancak tebligatın kime zorunlu olarak yapılması gerektiği, kişinin dosyadaki sıfatı ve somut satış işleminin özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Usulsüz Tebligat İhalenin Feshine Neden Olur Mu?
Şartları varsa evet.
Satış ilanının yanlış adrese gönderilmesi, Tebligat Kanunu hükümlerine aykırı tebliğ edilmesi veya kanunen tebliğ edilmesi gereken ilgiliye hiç tebliğ edilmemesi ihalenin feshi bakımından ileri sürülebilir.
Bununla birlikte her tebligat eksikliği otomatik olarak ihalenin feshini gerektirmez.
Usulsüzlüğün başvurucu ve ihale üzerindeki etkisi değerlendirilir.
Satış İlanındaki Yanlışlıklar İhalenin Feshi Sebebi Olabilir Mi?
Evet.
Satış ilanında taşınmazın değerini veya artırmaya katılımı etkileyebilecek önemli yanlışlıklar bulunması ihalenin feshi sebebi olabilir.
Örneğin taşınmazın yüzölçümünün, imar durumunun, önemli fiziksel özelliklerinin veya satış değerini ciddi biçimde etkileyen başka bir niteliğinin yanlış gösterilmesi potansiyel alıcıların kararını etkileyebilir.
Ancak önemsiz yazım hataları her durumda fesih sonucu doğurmaz.
Taşınmazın Özelliklerinin Yanlış Yazılması Fesih Sebebi Midir?
Yanlışlığın taşınmazın değerini ve ihaleye katılımı etkileyebilecek nitelikte olması halinde fesih gündeme gelebilir.
Örneğin taşınmazın niteliğinin konut olduğu halde farklı gösterilmesi, önemli yapı özelliklerinin yanlış belirtilmesi veya satış kararını etkileyebilecek hukuki durumunun eksik gösterilmesi önem taşıyabilir.
Mahkeme hatanın ihalenin sağlıklı biçimde gerçekleşmesini etkileyip etkilemediğini inceler.
Taşınmazın İmar Durumunun Yanlış Gösterilmesi İhalenin Feshi Sebebi Midir?
İmar durumu taşınmazın ekonomik değerini doğrudan etkileyebilen unsurlardan biridir.
Satış ilanında imar durumuna ilişkin önemli ve yanıltıcı bilgi verilmesi, ihaleye katılacak kişilerin taşınmazın değerini yanlış değerlendirmesine yol açabilir.
Bu nedenle somut olayın şartlarına göre ihalenin feshi sebebi oluşturabilir.
Taşınmazın Yüzölçümünün Yanlış Yazılması İhalenin Feshine Neden Olur Mu?
Yanlışlığın önemli olması halinde olabilir.
Örneğin gerçekte 500 metrekare olan bir taşınmazın satış ilanında 1.000 metrekare olarak gösterilmesi ihale alıcısının kararını ve satış bedelini doğrudan etkileyebilir.
Buna karşılık sonucu etkilemeyecek küçük veya açık maddi hatalar bakımından aynı sonuca varılmayabilir.
Kıymet Takdirinin Düşük Olması İhalenin Feshi Sebebi Midir?
Kıymet takdirine ilişkin itirazların kural olarak kıymet takdiri raporunun tebliğinden sonra kanunda öngörülen sürede ileri sürülmesi gerekir.
Kıymet takdirine süresinde şikâyet edilmemişse, yalnızca “taşınmazın değeri daha yüksekti” denilerek ihale sonrasında aynı meselenin sınırsız biçimde yeniden tartışılması mümkün değildir.
Ancak kıymet takdirinin usulüne uygun tebliğ edilmemesi veya satış sürecini etkileyen başka bir hukuka aykırılığın bulunması halinde durum ayrıca değerlendirilmelidir.
Kıymet Takdiri Tebliğ Edilmemişse İhalenin Feshi İstenebilir Mi?
Kıymet takdirinin tebliğinin zorunlu olduğu kişiye usulüne uygun tebliğ edilmemesi ve kişinin kıymet takdirine karşı kanuni başvuru hakkını kullanamaması önemli olabilir.
Ancak ihalenin feshi incelemesinde başvurucunun sıfatı, tebligatın zorunlu olup olmadığı, öğrenme tarihi ve zarar şartı birlikte değerlendirilir.
Bu nedenle yalnızca dosyada tebligat eksikliği bulunması otomatik fesih sonucu doğurmaz.
Eski Kıymet Takdiriyle Satış Yapılması Fesih Sebebi Olabilir Mi?
İİK m.128/a kapsamında kıymet takdirinin belirli bir geçerlilik süresi bulunmaktadır.
Kanunun izin verdiği sürenin dışında kalan eski bir kıymet takdirine dayanılarak satış yapılması taşınmazın güncel ekonomik değerini yansıtmaması nedeniyle önemli bir usulsüzlük oluşturabilir.
Özellikle yüksek enflasyon veya hızlı fiyat değişiminin bulunduğu dönemlerde bu husus taşınmazın gerçek değerinden satılması açısından önemlidir.
İhalenin Kanuni Asgari Bedelin Altında Yapılması Fesih Sebebi Midir?
Evet.
İİK m.115 kapsamında ihalenin gerçekleşebilmesi için kanunda öngörülen asgari bedel şartının sağlanması gerekir.
Teklifin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile satış isteyenin alacağına rüçhanı bulunan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma giderlerini aşması gerekir.
Bu şartları sağlamayan teklif üzerinden ihale yapılması ciddi bir hukuka aykırılık oluşturur.
Taşınmaz Değerinin Yüzde Elli Altında Satılırsa Ne Olur?
Güncel sistemde kanuni asgari ihale şartı sağlanmadan ihale gerçekleştirilemez.
Bu nedenle muhammen kıymetin yüzde ellisinin dahi altında kalan ve diğer kanuni şartları da karşılamayan teklif üzerinden ihale yapılması hukuka aykırıdır.
Ancak yüzde elli sınırının tek başına yeterli olmadığı unutulmamalıdır. Rüçhanlı alacaklar ve paraya çevirme-paylaştırma giderleri de hesaba katılır.
İhaleye Fesat Karıştırılması Nedir?
İhaleye fesat karıştırılması, ihalenin serbest rekabet ortamında gerçekleşmesini engelleyen hukuka aykırı davranışları ifade eder.
İhaleye katılmak isteyen kişilerin tehdit edilmesi, anlaşmayla teklif vermekten vazgeçirilmesi, katılımcılar arasında fiyatı yapay biçimde düşük tutmaya yönelik gizli anlaşmalar yapılması veya benzeri davranışlar fesat iddiasına konu olabilir.
Bu tür davranışlar yalnızca icra hukuku bakımından değil, şartları varsa ceza hukuku bakımından da sonuç doğurabilir.
İhaleye Katılmak İsteyen Kişinin Engellenmesi Fesih Sebebi Midir?
Evet, şartları varsa.
Cebri satışın temel amaçlarından biri mümkün olduğunca geniş ve serbest rekabet ortamında malın gerçek değerine yakın bir bedelle satılmasıdır.
İhaleye katılmak isteyen kişinin hukuka aykırı biçimde sistem dışında bırakılması veya teklif vermesinin engellenmesi rekabeti azaltarak satış bedelini etkileyebilir.
Bu durumda ihalenin feshi gündeme gelebilir.
Katılımcının Tehdit Edilmesi İhalenin Feshine Neden Olur Mu?
İhaleye katılacak kişinin tehdit edilerek teklif vermekten vazgeçirilmesi ihaleye fesat niteliğinde değerlendirilebilir.
Bu durum ihaledeki rekabeti azaltabileceğinden ve satış bedelini doğrudan etkileyebileceğinden önemli bir fesih sebebi oluşturabilir.
Somut olayda tehdidin ve ihale üzerindeki etkisinin delillerle ortaya konulması gerekir.
Katılımcıların Aralarında Anlaşması Fesih Sebebi Olabilir Mi?
Evet.
Birden fazla kişinin taşınmazın düşük bedelle satılması amacıyla aralarında anlaşarak teklif vermemesi veya teklifleri belirli bir seviyede tutması ihalenin serbest rekabet niteliğini bozabilir.
Bu tür muvazaalı anlaşmalar ispatlandığında ihalenin feshi gündeme gelebilir.
Elektronik İhalede Teknik Sorun Fesih Sebebi Olabilir Mi?
Günümüzde cebri satışların elektronik ortamda gerçekleştirilmesi nedeniyle teknik sorunlar da fesih tartışmalarına konu olabilir.
Elektronik satış sisteminde meydana gelen ve katılımcıların teklif vermesini objektif olarak engelleyen ciddi bir teknik aksaklık, ihalenin sonucuna etkili olmuşsa fesih sebebi olarak ileri sürülebilir.
Ancak yalnızca kişinin kendi internet bağlantısında veya cihazında yaşadığı sorun her durumda icra satışının hukuka aykırı olduğu anlamına gelmez.
UYAP E-Satış Sistemine Girilememesi Fesih Sebebi Midir?
Sorunun sistem kaynaklı olup olmadığı önemlidir.
Elektronik Satış Portalı’nın genel olarak erişilemez hale gelmesi ve bunun teklif verilmesini engellemesi ile yalnızca bir kullanıcının kişisel cihaz veya internet bağlantısı problemi yaşaması aynı değildir.
Fesih iddiasında teknik aksaklığın varlığı, süresi ve ihalenin sonucuna etkisi somut delillerle ortaya konulmalıdır.
Elektronik İhalede Teklif Verilememesi Fesih Sebebi Midir?
Hukuka aykırı veya sistem kaynaklı bir nedenle teklif verilmesinin engellenmesi halinde fesih gündeme gelebilir.
Ancak teklif vermek isteyen kişinin teminat yatırmaması, süresini kaçırması veya elektronik satış şartlarını yerine getirmemesi halinde kendi kusurundan kaynaklanan durum kural olarak ihalenin feshi sebebi oluşturmaz.
Artırmanın Erken Bitirilmesi Fesih Sebebi Olabilir Mi?
Elektronik artırmanın kanunda ve satış ilanında belirlenen sürelere aykırı biçimde erken sonlandırılması, potansiyel katılımcıların teklif verme imkânını ortadan kaldırabilir.
Bu nedenle ihalenin sonucuna etkili olması halinde ciddi bir usulsüzlük olarak değerlendirilebilir.
Elektronik sistem kayıtları bu tür uyuşmazlıklarda önem taşıyacaktır.
Son Dakika Teklifinden Sonra Sürenin Uzatılmaması Fesih Sebebi Olabilir Mi?
Elektronik satış sisteminde artırmanın bitimine kısa süre kala teklif verilmesi halinde kanunun öngördüğü otomatik uzama mekanizmasının uygulanması gerekir.
Sistemin kanunda öngörülen uzatmayı gerçekleştirmemesi ve bunun diğer katılımcıların karşı teklif vermesini engellemesi halinde ihalenin sonucuna etkili bir usulsüzlük gündeme gelebilir.
Satış İlanının Elektronik Ortamda Gereği Gibi Yayınlanmaması Fesih Sebebi Midir?
Satış ilanının kanunun öngördüğü şekilde yayımlanmaması ihaleye katılımı azaltabilir.
İlanın hiç yayımlanmaması, gerekli bilgileri içermemesi veya satışın bulunmasını ciddi biçimde zorlaştıracak önemli bir hata içermesi fesih bakımından değerlendirilebilir.
Yine de hatanın ihalenin sonucuna etkisi önem taşır.
Satış İlanında Fotoğraf Olmaması İhaleyi Feshettirir Mi?
Her eksiklik tek başına fesih sebebi değildir.
Taşınmazın tanıtımı bakımından fotoğraf önemli olmakla birlikte fesih değerlendirmesi yapılırken kanunen zorunlu unsurlar, satış ilanının bütünü ve eksikliğin artırmaya katılım üzerindeki etkisi değerlendirilir.
Dolayısıyla yalnızca fotoğraf sayısının az olması gibi bir gerekçeyle otomatik olarak ihalenin feshedileceği söylenemez.
Taşınmazın Adresinin Yanlış Yazılması Fesih Sebebi Midir?
Adres yanlışlığı potansiyel alıcıların taşınmazı incelemesini veya doğru taşınmazı tespit etmesini engelleyecek nitelikteyse önemli bir usulsüzlük oluşturabilir.
Özellikle başka bir taşınmazın adresinin yazılması veya taşınmazın yerini belirsiz hale getiren ciddi hata, ihaleye katılım ve satış bedeli üzerinde etkili olabilir.
Tapu Bilgilerinin Yanlış Yazılması İhalenin Feshine Neden Olur Mu?
Ada, parsel, bağımsız bölüm veya taşınmaz niteliği gibi temel tapu bilgilerindeki önemli yanlışlıklar fesih sebebi olabilir.
Çünkü artırmaya katılacak kişinin hangi taşınmazı satın aldığını açıkça bilmesi gerekir.
Ancak maddi hatanın niteliği ve yanlışlığın ihaleyi etkileyip etkilemediği somut olayda değerlendirilir.
Taşınmazdaki Önemli Takyidatların Gösterilmemesi Fesih Sebebi Olabilir Mi?
Satış şartlarını ve taşınmazın ekonomik değerini etkileyen hukuki yüklerin ilgililere doğru biçimde açıklanması önemlidir.
İhale alıcısının taşınmazın hukuki durumunu yanlış değerlendirmesine neden olacak önemli eksiklikler fesih tartışmasına yol açabilir.
Tapu kaydı, mükellefiyetler listesi ve satış ilanı birlikte incelenmelidir.
İhalenin Feshi İçin Zarar Şartı Var Mıdır?
İİK m.134 sisteminde başvurucunun hukuki yararı ve zarar unsuru önem taşımaktadır.
Özellikle ihalenin feshi isteyen kişinin ileri sürdüğü usulsüzlük nedeniyle menfaatinin zarar gördüğünü ortaya koyması gerekir.
Kanun ayrıca belirli başvurucular bakımından ihale bedeli ile muhammen kıymet arasındaki oran üzerinden zarar unsuruna ilişkin özel düzenleme getirmektedir.
Bu nedenle yalnızca şekli bir hata tespit edilmesi her durumda feshin kabulü için yeterli değildir.
Taşınmaz Muhammen Bedelin Üzerinde Satılırsa İhalenin Feshi İstenebilir Mi?
Taşınmazın yüksek bedelle satılması fesih talebini otomatik olarak imkânsız hale getirmez.
Ancak ihalenin feshi bakımından zarar unsuru önem taşıdığından ihale bedelinin yüksekliği başvurucunun zarar gördüğünü ortaya koymasını güçleştirebilir.
Buna karşılık ihaleye fesat karıştırılması gibi hukuka aykırılıklar bakımından somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
İhalenin Feshi Talebinde Teminat Gerekir Mi?
İİK m.134’te yapılan değişikliklerle bazı başvurucular bakımından teminat ve harç yükümlülükleri getirilmiştir.
Özellikle satış isteyen alacaklı, borçlu ve resmî sicilde kayıtlı ilgililer dışındaki bazı kişilerin ihalenin feshi talebinde bulunabilmesi için ihale bedeli üzerinden nispi harç ve teminat şartları gündeme gelebilir.
Bu nedenle başvurucunun sıfatı, dava açılırken ödenmesi veya yatırılması gereken miktarlar bakımından önemlidir.
İhalenin Feshi Talebi Reddedilirse Para Cezası Verilir Mi?
İİK m.134 kapsamında ihalenin feshi talebinin reddedilmesi halinde başvurucu açısından para cezası riski bulunmaktadır.
Kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde mahkeme, ihalenin feshi talebinde bulunan kişiyi ihale bedelinin belirli bir oranına kadar para cezasına mahkûm edebilir.
Bu nedenle yalnızca satış sürecini geciktirmek amacıyla dayanaksız fesih başvurusu yapılması ciddi mali sonuç doğurabilir.
Para Cezası Her Ret Kararında Uygulanır Mı?
Hayır.
Ret sebebi önemlidir.
Başvurunun usulden reddedilmesi ile işin esasının incelenerek fesih sebeplerinin bulunmadığının kabul edilmesi aynı sonuçları doğurmayabilir.
Kanundaki para cezası hükümlerinin uygulanabilmesi için ret kararının niteliği ve başvurucunun durumu değerlendirilmelidir.
İhalenin Feshi Talebi Satışı Kendiliğinden Ortadan Kaldırır Mı?
Hayır.
İhalenin feshi talebinde bulunulması ihalenin kendiliğinden yok sayılması anlamına gelmez.
İhale, icra mahkemesinin vereceği karar ve bu kararın kesinleşmesi çerçevesinde hukuki durumunu korur veya ortadan kalkar.
Bu nedenle fesih talebi ile feshin gerçekleşmesi birbirinden farklıdır.
İhalenin Feshi Talebi Satış Bedelinin Ödenmesini Durdurur Mu?
İhale alıcısının ihale bedelini ödeme yükümlülüğü kanundaki süre ve şartlara tabidir.
İhalenin feshi başvurusunun yapılmış olması, ihale alıcısına kendiliğinden bedeli ödememe hakkı vermez.
İhale alıcısının elektronik satış ve ödeme hükümlerine uygun davranması gerekir.
İhalenin Feshi Davası Ne Kadar Sürer?
Dosyanın kapsamına göre süre değişebilir.
Tebligat kayıtları, elektronik satış sistem kayıtları, bilirkişi incelemesi veya başka delillerin toplanması gereken dosyalarda süreç uzayabilir.
İİK m.134 ise ihalenin feshi başvurularının süratle sonuçlandırılmasını amaçlayan özel usul hükümleri içermektedir.
İhalenin Feshi Duruşmalı Mı İncelenir?
İcra mahkemesi İİK m.134’teki özel usul çerçevesinde inceleme yapar.
Başvurunun niteliğine göre duruşma yapılması ve tarafların dinlenmesi gündeme gelebilir.
Mahkeme ileri sürülen fesih sebeplerini satış dosyasındaki belgeler ve diğer delillerle birlikte değerlendirir.
İhalenin Feshi Kararı Verilirse Ne Olur?
Mahkeme ihalenin feshine karar verir ve karar kesinleşirse ihale hukuki sonuçlarını kaybeder.
Taşınmazın ihale alıcısı adına tescil edilip edilmediği, bedelin dosyada bulunup bulunmadığı ve satış bedelinden ödeme yapılıp yapılmadığına göre gerekli iade ve sicil işlemleri gerçekleştirilir.
Bundan sonra şartları mevcutsa taşınmazın yeniden satışa çıkarılması gündeme gelebilir.
İhale Feshedilirse Taşınmaz Yeniden Satılır Mı?
Takip ve haciz halen geçerliyse taşınmazın yeniden satışa çıkarılması mümkündür.
Yeni satışın kanuna uygun şekilde hazırlanması ve önceki feshe neden olan usulsüzlüklerin tekrarlanmaması gerekir.
Ancak haczin devam edip etmediği ve satış isteme süresine ilişkin durum ayrıca kontrol edilmelidir.
İhalenin Feshi Reddedilirse Ne Olur?
Fesih talebi reddedilir ve karar kesinleşirse ihale kesinleşme sürecini tamamlar.
Taşınmazın ihale alıcısı adına tescili ve teslimi için gerekli işlemler yapılabilir.
Ayrıca şartları varsa fesih talebinde bulunan kişi hakkında İİK m.134’teki para cezası hükümleri uygulanabilir.
İhalenin Feshi Kararına Karşı İstinaf Mümkün Müdür?
Kanundaki parasal sınırlar ve ilgili hükümler çerçevesinde icra mahkemesinin ihalenin feshi kararına karşı kanun yoluna başvurulması mümkündür.
Kanun yoluna başvuru hakkı değerlendirilirken karar tarihi itibarıyla geçerli parasal sınırlar dikkate alınmalıdır.
Bu sınırlar zaman içerisinde değişebildiğinden somut karar tarihi esas alınmalıdır.
İhalenin Feshi Kararına Karşı Temyiz Mümkün Müdür?
İcra mahkemesi kararlarının temyiz edilebilirliği İcra ve İflas Kanunu ile HMK’daki parasal sınırlar ve özel hükümler çerçevesinde değerlendirilir.
Bu nedenle her ihalenin feshi kararının otomatik olarak Yargıtay incelemesine gideceği söylenemez.
Kararın verildiği tarihteki kanun yolu sınırlarının ayrıca incelenmesi gerekir.
İhalenin Feshi Dilekçesinde Neler Yazılmalıdır?
Başvuruda yalnızca “ihale usulsüzdür” şeklinde genel ifadeler kullanılması yeterli değildir.
Hangi satış işleminin hukuka aykırı olduğu, usulsüzlüğün hangi tarihte öğrenildiği, ihalenin sonucunu nasıl etkilediği ve başvurucunun bundan ne şekilde zarar gördüğü somut biçimde açıklanmalıdır.
Örneğin satış ilanının hangi nedenle usulsüz tebliğ edildiği veya elektronik artırmada hangi teknik problemin hangi zaman aralığında teklif verilmesini engellediği açıkça ortaya konulmalıdır.
İhalenin Feshi İçin Hangi Deliller Kullanılabilir?
İcra dosyası, satış ilanı, tebligat mazbataları, tapu kayıtları, kıymet takdiri raporu, Elektronik Satış Portalı kayıtları, sistem logları, banka ve teminat kayıtları, yazışmalar, fotoğraflar, video kayıtları ve somut olayın özelliğine göre tanık anlatımları delil olarak değerlendirilebilir.
İhaleye fesat iddiasında ise taraflar arasındaki iletişim kayıtları ve ceza soruşturması belgeleri de önem taşıyabilir.
Delillerin hukuka uygun şekilde elde edilmiş olması gerekir.
Satış Dosyası İncelenmeden İhalenin Feshi Davası Açılmalı Mıdır?
İhalenin feshi başvurusundan önce satış dosyasının tamamının incelenmesi önemlidir.
Özellikle satış talebi ve giderleri, kıymet takdiri, tebligatlar, satış ilanı, artırma şartları, elektronik teklifler, ihale sonuç tutanağı ve ihale bedelinin ödenmesine ilişkin kayıtlar birlikte değerlendirilmelidir.
Çünkü ilk bakışta usulsüz görünen bir işlem dosyanın diğer belgeleriyle açıklanabilir veya tam tersine yalnızca dosyanın tamamı incelendiğinde önemli bir fesih sebebi ortaya çıkabilir.
İhalenin Feshi ile Kıymet Takdirine İtiraz Aynı Şey Midir?
Hayır.
Kıymet takdirine şikâyet, taşınmazın satıştan önce belirlenen değerine yönelik hukuki yoldur.
İhalenin feshi ise satış gerçekleştikten sonra ihalenin hukuka uygunluğunun denetlenmesini amaçlar.
Kıymet takdirine süresinde ileri sürülmesi gereken bir itirazın ihale sonrasına bırakılması hak kaybına neden olabilir.
İhalenin Feshi ile Satış İlanına Şikâyet Aynı Şey Midir?
Hayır.
Satış ilanına ilişkin bazı hukuka aykırılıklar satıştan önce öğrenilmişse ilgilinin süresinde şikâyet yoluna başvurması gerekebilir.
Bilinen bir usulsüzlüğün hiçbir işlem yapılmadan ihale sonrasına bırakılması halinde sonradan ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülmesi her zaman mümkün olmayabilir.
Bu nedenle satış sürecindeki hukuka aykırılıklara doğru zamanda müdahale edilmesi önemlidir.
İhale Öncesinde Bilinen Usulsüzlük Sonradan İleri Sürülebilir Mi?
İİK m.134 uyarınca ilgililerin ihale gününe kadar gerçekleşen işlemlerdeki usulsüzlükleri en geç ihale günü öğrendikleri kabul edilir.
Ayrıca bazı işlemler bakımından satıştan önce kullanılabilecek özel şikâyet yolları bulunmaktadır.
Bu nedenle ihale öncesinde açıkça bilinen bir usulsüzlüğün bekletilerek daha sonra fesih sebebi yapılması önemli usul sorunlarına yol açabilir.
İhalenin Feshi İçin Avukat Zorunlu Mudur?
İcra mahkemesine yapılacak başvurularda kural olarak avukatla temsil zorunluluğu bulunmamaktadır.
Ancak ihalenin feshi, çok kısa sürelerin bulunduğu ve yanlış başvurunun para cezası dahil ciddi sonuçlar doğurabildiği teknik bir icra hukuku uyuşmazlığıdır.
Bu nedenle özellikle yüksek değerli taşınmaz satışlarında satış dosyasının hukuki açıdan ayrıntılı biçimde incelenmesi önem taşır.
İhalenin Feshi Talebinde En Sık Yapılan Hata Nedir?
En sık karşılaşılan sorunlardan biri yedi günlük sürenin kaçırılmasıdır.
Bunun yanında kıymet takdirine zamanında itiraz edilmeyip bu hususun ihale sonrasında ileri sürülmesi, somut fesih sebebi gösterilmemesi, başvurucunun zararının açıklanmaması ve satış dosyasının tamamı incelenmeden başvuru yapılması da önemli hatalardır.
Ayrıca dayanaksız fesih taleplerinin para cezası riski bulunduğu unutulmamalıdır.
İhalenin Feshi Talebinde Nelere Dikkat Edilmelidir?
Öncelikle başvurucunun ihalenin feshini istemeye hakkı bulunup bulunmadığı tespit edilmelidir.
Ardından yedi günlük sürenin hangi tarihten başladığı belirlenmeli, satış dosyasındaki bütün işlemler incelenmeli ve fesih sebebi somutlaştırılmalıdır.
İleri sürülen usulsüzlüğün ihalenin sonucuna ve başvurucunun menfaatine etkisi açıklanmalı, iddia mümkün olduğunca objektif delillerle desteklenmelidir.
Başvurunun reddi halinde ortaya çıkabilecek harç, teminat ve para cezası sonuçları da dava açılmadan önce değerlendirilmelidir.
Sonuç
İcra ihalesinin feshi, haczedilen taşınır veya taşınmazın cebri satışında meydana gelen hukuka aykırılıkların giderilmesini sağlayan icra hukukuna özgü bir şikâyet yoludur.
İhalenin feshi temel olarak İİK m.134 kapsamında düzenlenmiştir ve kural olarak yedi günlük süreye tabidir. Bazı fesih sebeplerinin sonradan öğrenilmesi halinde süre öğrenme tarihinden başlayabilmekle birlikte kanunda ihale tarihinden itibaren uygulanacak nihai süre de bulunmaktadır.
Satış ilanının kanuna aykırı olması, zorunlu tebligatların usulsüz yapılması, taşınmazın önemli özelliklerinin yanlış gösterilmesi, kanuni asgari ihale bedelinin sağlanmaması, elektronik artırmanın usule aykırı yürütülmesi, teklif vermenin hukuka aykırı biçimde engellenmesi ve ihaleye fesat karıştırılması somut olayın özelliklerine göre ihalenin feshi sebebi oluşturabilir.
Bununla birlikte satış dosyasındaki her hata ihalenin feshi sonucunu doğurmaz. Usulsüzlüğün ihalenin sonucuna etkisi, başvurucunun sıfatı ve zarar unsuru önem taşır.
Özellikle kıymet takdirine veya satış hazırlıklarına ilişkin süresinde ileri sürülmesi gereken şikâyetlerin ihale sonrasına bırakılması hak kaybına neden olabilir.
İhalenin feshi başvurusunun reddedilmesi halinde İİK m.134 kapsamında para cezası riski de bulunduğundan, yalnızca satış sürecini geciktirmek amacıyla dayanaksız başvuru yapılması ciddi mali sonuçlara yol açabilir.
Bu nedenle ihalenin feshi değerlendirilirken satış talebi, satış giderleri, kıymet takdiri, tebligatlar, satış ilanı, elektronik artırma kayıtları, teklifler, ihale sonuç tutanağı ve ihale bedelinin ödenmesine ilişkin bütün satış dosyası birlikte incelenmelidir.
Umut Hukuk ve Danışmanlık
Av. Umutcan SARIKAYA
Telefon: 0542 547 48 51
Telefon: 0542 141 48 51
Adres: Gökevler Mah. 539 Sok. Oğuzkent Sitesi 1-F-8, Esenyurt / İstanbul
Web: avukatumutsarikaya.com
Esenyurt, Beylikdüzü, Bahçeşehir, Büyükçekmece, Avcılar, Küçükçekmece ve İstanbul genelinde ihalenin feshi, icra ihalesi, elektronik satış, satış ilanı usulsüzlüğü, kıymet takdirine itiraz, ihaleye fesat karıştırılması, icra satışına itiraz, taşınmaz satışı, ihale sonrası tapu işlemleri, sıra cetveli ve diğer icra ve iflas hukuku uyuşmazlıklarına ilişkin hukuki danışmanlık ve dava takip hizmeti sunulmaktadır.
