İcra takibinde borçlunun taşınmazına haciz konulması, alacaklının doğrudan taşınmazın mülkiyetini kazanması veya taşınmazın kendiliğinden satılması anlamına gelmez. Hacizden sonra alacağın taşınmazın bedelinden tahsil edilebilmesi için ayrıca paraya çevirme, diğer bir ifadeyle satış aşamasına geçilmesi gerekir.
Taşınmaz satışları İcra ve İflas Kanunu’nun 106 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. 7343 sayılı Kanun’la yapılan değişikliklerden sonra cebri icra satışlarında elektronik artırma sistemi benimsenmiş ve günümüzde taşınmazların icra yoluyla satışı UYAP’a entegre elektronik satış sistemi üzerinden gerçekleştirilmeye başlanmıştır.
Satış sürecinde satış talebinin süresinde yapılması, gerekli giderlerin yatırılması, kıymet takdirinin gerçekleştirilmesi, satış ilanının hazırlanması, artırmanın elektronik ortamda yapılması ve ihale bedelinin ödenmesi gibi birbirini takip eden aşamalar bulunmaktadır.
Bu aşamalardan herhangi birindeki önemli bir usulsüzlük, satışın gecikmesine ve şartları varsa ihalenin feshi uyuşmazlığına neden olabilir.
Haczedilen Taşınmaz Kendiliğinden Satılır Mı?
Hayır.
Bir evin, arsanın, tarlanın, dükkânın veya başka bir taşınmazın haczedilmesi satış işleminin kendiliğinden başlayacağı anlamına gelmez.
Haciz ile satış birbirinden farklı cebri icra işlemleridir.
Haciz, taşınmazı takip konusu alacağın tahsiline tahsis eder. Paraya çevirme aşamasına geçilebilmesi için ise İcra ve İflas Kanunu’nda öngörülen satış prosedürünün işletilmesi gerekir.
Haczedilen Taşınmazın Satışını Kim İsteyebilir?
Kural olarak haciz koyduran alacaklı haczedilen taşınmazın satışını isteyebilir.
İİK m.106 ayrıca borçluya da haczedilen malın satışını isteme hakkı tanımaktadır.
Dolayısıyla taşınmazın satışını yalnızca alacaklının isteyebileceği düşüncesi doğru değildir.
Borçlu da özellikle borcun faiz ve masraflarla büyümesini önlemek veya hacizli malvarlığının satış sürecini hızlandırmak amacıyla kanuni şartlar çerçevesinde satış talebinde bulunabilir.
Taşınmazın Satışı Ne Kadar Sürede İstenmelidir?
Güncel İİK m.106 uyarınca alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içerisinde haczedilen malın satışını isteyebilir.
Bu süre taşınırlar ve taşınmazlar bakımından güncel düzenlemede bir yıl olarak uygulanmaktadır.
Satış talebinin yalnızca dosyaya bir dilekçe sunulmasından ibaret olmadığı özellikle dikkate alınmalıdır.
Kanun, satış talebiyle birlikte gerekli giderlerin yatırılmasını da zorunlu tutmaktadır.
Bir Yıllık Satış İsteme Süresi Ne Zaman Başlar?
Satış isteme süresi kural olarak haciz tarihinden itibaren işlemeye başlar.
Bu nedenle taşınmazın tapu kaydına haczin hangi tarihte işlendiği önemlidir.
Özellikle bir taşınmaz üzerinde farklı tarihlerde birden fazla haciz bulunması halinde her haczin satış isteme süresi kendi hukuki durumu içerisinde değerlendirilmelidir.
Satış Talebi Nasıl Yapılır?
Haczedilen taşınmazın satışının yapılması için ilgili icra dosyasından satış talebinde bulunulur.
Ancak güncel İİK m.106 uyarınca satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur.
Bu nedenle yalnızca “taşınmazın satışını talep ediyoruz” şeklinde dilekçe sunulması her durumda haczin korunması için yeterli değildir.
Satış talebinin kanunda aranan mali yükümlülüklerle birlikte yerine getirilmesi gerekir.
Satış Masraflarını Kim Öder?
Satış isteyen taraf gerekli satış giderlerini peşin olarak yatırmak zorundadır.
Satış giderlerinin miktarı Adalet Bakanlığı tarafından çıkarılan Satış Giderleri Tarifesi çerçevesinde belirlenmektedir.
Kıymet takdiri, ilan ve satış işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi için gerekli giderlerin dosyaya yatırılması gerekir.
Satış Avansı Eksik Yatırılırsa Ne Olur?
Bu konu son derece önemlidir.
7343 sayılı Kanun’la değişik İİK m.106 uyarınca satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin yatırılması zorunludur.
Yeni düzenlemeye tabi hacizlerde yalnızca sembolik veya eksik bir satış avansı yatırılarak satış isteme süresinin korunabileceği düşünülmemelidir.
Yargıtay uygulamasında da güncel hükme tabi dosyalarda satış talebi ile gerekli giderlerin birlikte değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Satış Talebi Yapılmazsa Haciz Ne Olur?
İİK m.110 uyarınca bir malın satışı kanuni süre içerisinde istenmezse o mal üzerindeki haciz kalkar.
Aynı şekilde güncel düzenlemenin öngördüğü satış giderlerine ilişkin yükümlülüklerin yerine getirilmemesi de haczin devamı bakımından sonuç doğurabilir.
Bu nedenle taşınmazın tapusunda haciz kaydı bulunması, haczin hukuken süresiz biçimde ayakta kaldığı anlamına gelmez.
Satış Talebi Yapılmış Ama Giderler Yatırılmamışsa Haciz Düşer Mi?
Güncel düzenlemeye tabi hacizlerde satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin yatırılması zorunludur.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 05.02.2025 tarihli kararında da 2023 yılında konulan haciz bakımından satış talebinde bulunulmasına rağmen kıymet takdiri ve satış giderlerinin yatırılmadığı, bu nedenle usulüne uygun satış talebinin bulunmadığı ve İİK m.110 gereğince haczin düştüğü kabul edilmiştir.
Bu nedenle satış talebi ile satış giderleri birbirinden bağımsız düşünülmemelidir.
Eski Tarihli Hacizlerde Aynı Kurallar Mı Uygulanır?
Her zaman değil.
7343 sayılı Kanun’la yapılan değişikliklerde geçiş hükümleri bulunmaktadır.
Haczin hangi tarihte konulduğu ve elektronik satış sistemine ilişkin yeni hükümlerin somut dosyaya uygulanıp uygulanmadığı önemlidir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 07.11.2024 tarihli kararında da 24.11.2021 tarihinden önce konulan haciz bakımından eski hükümlerin uygulanması gerektiği belirtilmiştir.
Bu nedenle özellikle eski icra dosyalarında güncel hükümler doğrudan uygulanmadan önce haciz tarihi ve geçiş hükümleri incelenmelidir.
Satış Talebinden Sonra Ne Olur?
Usulüne uygun satış talebi yapılıp gerekli giderler yatırıldıktan sonra taşınmazın satış hazırlıklarına başlanır.
Taşınmazın tapu kayıtları ve takyidatları incelenir, gerektiğinde ilgili kurumlardan bilgi ve belgeler istenir, kıymet takdiri gerçekleştirilir ve satışa ilişkin diğer hazırlık işlemleri tamamlanır.
Bundan sonra satış ilanı hazırlanarak elektronik artırma aşamasına geçilir.
Kıymet Takdiri Nedir?
Kıymet takdiri, haczedilen taşınmazın satışa esas değerinin belirlenmesidir.
Taşınmazın bulunduğu yer, yüzölçümü, imar durumu, yapı özellikleri, kullanım şekli, ulaşım imkânları, çevresel özellikleri, emsal satışlar ve ekonomik koşullar değerlendirilerek taşınmazın değeri belirlenir.
Uygulamada bu inceleme bilirkişiler aracılığıyla gerçekleştirilir.
Kıymet Takdirini Kim Yapar?
İcra dairesi taşınmazın değerinin belirlenmesi amacıyla bilirkişi incelemesi yaptırır.
Taşınmazın niteliğine göre gayrimenkul değerleme konusunda uzman bilirkişilerden yararlanılabilir.
Hazırlanan raporda taşınmazın özellikleri ve tahmini piyasa değeri ortaya konulur.
Bu değer cebri satış sürecinde muhammen kıymet olarak önem taşır.
Muhammen Bedel Nedir?
Muhammen bedel, icra dosyasında yapılan kıymet takdiri sonucunda taşınmaz için belirlenen tahmini değerdir.
Örneğin taşınmazın kıymet takdiri sonucunda değerinin 5.000.000 TL olduğu belirlenmişse bu tutar taşınmazın muhammen kıymeti olarak satış sürecinde dikkate alınır.
Muhammen bedel, ihalenin mutlaka bu tutar üzerinden sonuçlanacağı anlamına gelmez.
Elektronik artırmada kanundaki asgari ihale şartlarını sağlayan teklifler değerlendirilir.
Kıymet Takdirine İtiraz Edilebilir Mi?
Evet.
Taşınmazın belirlenen değerinin gerçek piyasa değerini yansıtmadığı düşünülüyorsa kıymet takdirine karşı kanunda öngörülen usul ve süre içerisinde şikâyet yoluna başvurulabilir.
Örneğin 10.000.000 TL değerinde olduğu ileri sürülen bir taşınmaza 5.000.000 TL değer biçilmişse borçlu kıymet takdirinin düşük olduğu iddiasıyla başvuruda bulunabilir.
Alacaklı da kıymetin gerçeğinden yüksek belirlendiğini düşünüyorsa hukuki yollara başvurabilir.
Kıymet Takdirine Şikâyet Süresi Ne Kadardır?
İİK m.128/a kapsamında kıymet takdirine ilişkin raporun tebliğinden itibaren yedi gün içerisinde şikâyet yoluna başvurulması gerekir.
Bu süre hak kaybı açısından önemlidir.
Kıymet takdiri raporu tebliğ edildiğinde yalnızca rapordaki rakama değil, taşınmazın özelliklerinin doğru değerlendirilip değerlendirilmediğine de bakılmalıdır.
Kıymet Takdiri Kesinleşmeden Satış Yapılabilir Mi?
Kıymet takdirine karşı süresinde şikâyet yapılması halinde bu uyuşmazlığın satış sürecine etkisi bulunmaktadır.
İcra dairesinin satış hazırlıklarını yürütürken kıymet takdirine ilişkin başvuruları ve verilen kararları dikkate alması gerekir.
Özellikle satışa esas alınacak değerin hukuken belirlenmiş olması ihalenin sağlıklı şekilde gerçekleştirilebilmesi bakımından önemlidir.
Kıymet Takdiri Ne Kadar Süre Geçerlidir?
İİK m.128/a kapsamında kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren belirli süre geçtikten sonra eski kıymet takdirine dayanılarak satış yapılamaması gündeme gelir.
Bu düzenlemenin amacı ekonomik koşulların değişmesi nedeniyle taşınmazın gerçek değerinden önemli ölçüde farklı bir bedel üzerinden satışa çıkarılmasını önlemektir.
Özellikle uzun süren icra dosyalarında satıştan önce kıymet takdirinin güncelliği kontrol edilmelidir.
Taşınmazın Tapu Kaydı Neden İncelenir?
Satıştan önce taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, irtifak hakkı ve diğer takyidatların belirlenmesi gerekir.
Çünkü taşınmazın hangi yükümlülüklerle satılacağı ve satış bedelinden hangi alacakların öncelikle karşılanacağı bu kayıtlarla doğrudan bağlantılıdır.
Bu nedenle tapu kaydı satış dosyasının en önemli belgelerinden biridir.
Mükellefiyetler Listesi Nedir?
Taşınmaz üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz yükleri ve diğer hakların belirlenmesi amacıyla mükellefiyetler listesi hazırlanır.
Bu liste, artırmaya katılacak kişilerin satın alacakları taşınmaz üzerindeki hukuki yükleri bilmeleri açısından önemlidir.
Taşınmazın yalnızca fiziksel özellikleri değil, hukuki durumu da satış değerini doğrudan etkileyebilir.
İpotekli Taşınmaz İcradan Satılabilir Mi?
Evet.
Taşınmaz üzerinde ipotek bulunması cebri satışa mutlak olarak engel değildir.
Ancak ipotekli alacaklının rehin hakkı satış bedelinin paylaştırılmasında önem taşır.
Bu nedenle satıştan önce taşınmaz üzerindeki ipoteklerin miktarı ve derecesi belirlenmelidir.
Taşınmazda Başka Hacizler Varsa Satış Yapılabilir Mi?
Evet.
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla haciz bulunması satışa engel değildir.
Satış sonucunda elde edilen bedelin hangi alacaklılara ve hangi sırayla dağıtılacağı ise hacizlerin tarihleri, rehin hakları, hacze iştirak şartları ve sıra cetveli hükümlerine göre belirlenir.
Dolayısıyla satış isteyen alacaklının ilk haciz sahibi olması zorunlu değildir.
Satış İlanı Nasıl Yapılır?
Kıymet takdiri ve gerekli satış hazırlıkları tamamlandıktan sonra taşınmazın satış ilanı hazırlanır.
İlanda taşınmazın özellikleri, muhammen kıymeti, artırma tarihleri ve katılım için gerekli bilgiler yer alır.
Güncel sistemde artırma elektronik ortamda gerçekleştirildiğinden satış ilanında elektronik satış portalına ilişkin bilgiler de bulunur.
İcra Satışları Nereden Takip Edilir?
Günümüzde icra ve iflas daireleri tarafından gerçekleştirilen elektronik satışlar UYAP’a entegre Elektronik Satış Portalı üzerinden yürütülmektedir.
Sistem sayesinde ilgililer satışa çıkarılan taşınmazları inceleyebilir ve kanuni şartları yerine getirerek elektronik ortamda artırmaya katılabilir.
Türkiye genelinde elektronik satış sistemine geçiş tamamlanmış durumdadır.
İcra İhalesi Artık Fiziki Olarak Mı Yapılıyor?
Kural olarak hayır.
7343 sayılı Kanun’la getirilen sistemde cebri icra satışları elektronik ortamda açık artırma yoluyla gerçekleştirilmektedir.
Bu nedenle eski uygulamadaki icra müdürlüğünde veya mezat salonunda el kaldırılarak teklif verilmesi sistemi güncel satış rejiminin temel yöntemi değildir.
Teklifler elektronik satış portalı üzerinden verilir.
Elektronik İhaleye Kimler Katılabilir?
Kanundaki şartları sağlayan gerçek ve tüzel kişiler elektronik artırmaya katılabilir.
Borçlu dışındaki kişiler yanında şartları varsa takip alacaklısının da ihaleye katılması mümkündür.
Ancak artırmaya katılım için teminat ve elektronik satış sisteminin öngördüğü diğer şartların yerine getirilmesi gerekir.
İcra İhalesine Katılmak İçin Teminat Gerekir Mi?
Evet.
Elektronik artırmaya katılmak isteyen kişinin kanunda öngörülen teminatı yatırması gerekir.
Teminat uygulamasının amacı ciddi olmayan teklifleri önlemek ve artırmanın güvenli biçimde gerçekleştirilmesini sağlamaktır.
Teminatın miktarı ve yatırılma yöntemi elektronik satış mevzuatına göre belirlenir.
İcra İhalesinde Teminat Ne Kadardır?
Güncel İİK m.114 sistemi kapsamında artırmaya katılmak isteyenlerin haczedilen malın muhammen kıymeti üzerinden kanunda öngörülen oranda teminat göstermeleri gerekir.
Uygulamada bu oran muhammen kıymetin yüzde onudur.
Örneğin muhammen kıymeti 5.000.000 TL olan bir taşınmaz bakımından kural olarak 500.000 TL tutarında teminat söz konusu olacaktır.
Takip alacaklısının artırmaya katılması halinde alacağının teminatı karşılayıp karşılamadığına göre farklı uygulamalar gündeme gelebilir.
Elektronik Artırmada Teklifler Nasıl Verilir?
Teklifler elektronik satış portalı üzerinden artırma süresi içerisinde verilir.
Sistem verilen teklifleri elektronik ortamda kaydeder.
Katılımcılar artırma devam ettiği sürece kanuni şartlara uygun şekilde daha yüksek teklifler verebilir.
Bu sistem sayesinde cebri icra satışlarının daha geniş bir katılımcı kitlesine ulaşması amaçlanmıştır.
İcra İhalesinde Taşınmaz En Az Kaça Satılabilir?
Cebri icra satışında yalnızca en yüksek teklifin verilmesi yeterli değildir.
İİK m.115 kapsamında teklifin, malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile satış isteyenin alacağına rüçhanı bulunan alacakların toplamından hangisi daha fazla ise bu miktarı ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma giderlerini aşması gerekir.
Dolayısıyla “icradaki her taşınmaz değerinin yarısına mutlaka satılır” şeklindeki ifade doğru değildir.
Taşınmaz üzerinde öncelikli alacakların bulunması halinde asgari ihale bedeli yüzde ellinin üzerine çıkabilir.
5 Milyon TL Değerindeki Ev 2,5 Milyon TL’ye Satılabilir Mi?
Teorik olarak yalnızca muhammen kıymetin yüzde ellisine bakıldığında 2.500.000 TL sınırı gündeme gelebilir.
Ancak kanundaki diğer koşulların da sağlanması gerekir.
Taşınmaz üzerinde satış isteyen alacaklının alacağına göre öncelikli bulunan alacaklar ve paraya çevirme-paylaştırma giderleri dikkate alınır.
Bu nedenle yalnızca muhammen bedelin yüzde ellisinin teklif edilmesi her dosyada ihalenin yapılması için yeterli olmayabilir.
İcra İhalesinde İlk Artırma Nasıl Yapılır?
Satış ilanında belirlenen tarihler arasında elektronik satış portalında ilk artırma gerçekleştirilir.
Katılımcılar elektronik ortamda teklif verir.
Artırma sonunda kanuni asgari satış şartlarını karşılayan en yüksek teklif bulunuyorsa ihale bu teklif sahibi lehine sonuçlandırılır.
Kanuni şartları sağlayan teklif bulunmaması halinde ikinci artırma gündeme gelir.
İkinci Artırma Ne Zaman Yapılır?
İlk artırmada kanuni şartları sağlayan teklif bulunmazsa satış ilanında belirlenen ikinci artırma sürecine geçilir.
İkinci artırma da elektronik ortamda gerçekleştirilir.
İkinci artırmada da kanunun öngördüğü asgari ihale koşullarının sağlanması gerekir.
İkinci İhalede Taşınmaz Daha Ucuza Mı Satılır?
Güncel elektronik satış sisteminde ikinci artırmanın yapılması, taşınmazın sınırsız biçimde daha düşük bir bedelle satılacağı anlamına gelmez.
İkinci artırmada da İcra ve İflas Kanunu’nun asgari ihale bedeline ilişkin şartları uygulanır.
Dolayısıyla eski uygulamalardan kaynaklanan “ilk ihalede olmazsa ikinci ihalede çok daha düşük bedelle gider” şeklindeki genel kabul güncel sistem açısından doğru değildir.
Son Dakikada Teklif Verilirse Ne Olur?
Elektronik satış sisteminde artırmanın bitimine çok kısa süre kala yeni teklif verilmesi halinde artırma süresinin uzamasına ilişkin özel hükümler bulunmaktadır.
Bu düzenlemenin amacı, artırmanın son saniyesinde teklif verilerek diğer katılımcıların karşı teklif verme imkânının ortadan kaldırılmasını engellemektir.
Bu nedenle elektronik ihalelerde artırmanın ilan edilen ilk bitiş saati her durumda fiili bitiş anı olmayabilir.
İhaleyi Kazanan Kişi Ne Yapmalıdır?
Elektronik artırma sonunda kanuni şartları sağlayan en yüksek teklif sahibi ihaleyi kazanır.
İcra dairesi artırmanın sonucuna ilişkin tutanak düzenler.
İhale alıcısının kanunda belirtilen süre içerisinde ihale bedelinin tamamını icra dairesi hesabına yatırması gerekir.
İhale Bedeli Kaç Gün İçinde Ödenmelidir?
Güncel elektronik satış sisteminde ihale alıcısının ihale bedelini kanunda belirtilen süre içerisinde ödemesi gerekir.
Artırma sonuç tutanağının ilan edilmesinden sonra bedelin ödenmesine ilişkin süre işlemeye başlar.
Bu sürenin kaçırılması ihalenin akıbetini doğrudan etkileyebileceğinden ihale alıcısının ödeme süresini dikkatle takip etmesi gerekir.
İhaleyi Kazanan Kişi Parayı Ödemezse Ne Olur?
En yüksek teklif sahibi ihale bedelini kanuni süre içerisinde ödemezse ihale sonuçları bakımından kanundaki yaptırımlar uygulanır.
Bu durumda ikinci artırma veya kanunda öngörülen diğer işlemler gündeme gelebilir.
Ayrıca ihale alıcısının sorumluluğuna ilişkin hükümler uygulanabilir.
Bu nedenle elektronik ihalede teklif verilmeden önce finansmanın hazır olması son derece önemlidir.
İhaleyi Alacaklı Kazanabilir Mi?
Evet.
Takip alacaklısının da şartları yerine getirerek artırmaya katılması mümkündür.
Alacaklının ihale alıcısı olması halinde dosyadaki alacağının ihale bedeli karşısındaki durumu ve varsa yatırması gereken fark ayrıca hesaplanır.
Taşınmaz üzerinde alacaklıdan önce gelen rehin veya hacizler bulunması bu hesaplamayı etkileyebilir.
Borçlu Kendi Taşınmazının İhalesine Katılabilir Mi?
Borçlunun cebri icra satışındaki hukuki konumu diğer ihale katılımcılarından farklıdır.
İcra ve İflas Kanunu’nun artırmaya katılmaya ilişkin yasakları ve elektronik satış hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.
Borçlunun kendi malının cebri satışında doğrudan ihale alıcısı olmasına ilişkin sınırlamalar bulunduğundan somut ihale şartlarının ayrıca incelenmesi gerekir.
Taşınmaz İhale Edilince Mülkiyet Ne Zaman Geçer?
Cebri artırmada taşınmazın mülkiyetinin kazanılması klasik satış sözleşmesinden farklı hükümlere tabidir.
İhale işlemi ve ihale bedelinin ödenmesinden sonra kanunda öngörülen süreç tamamlanır.
İhalenin kesinleşmesiyle birlikte tapuda tescil işlemlerinin gerçekleştirilmesi gündeme gelir.
Tapu Tescili Nasıl Yapılır?
İhale kesinleştikten ve gerekli şartlar yerine getirildikten sonra icra dairesi taşınmazın ihale alıcısı adına tescili için tapu müdürlüğüne gerekli yazışmayı yapar.
Böylece taşınmazın tapu kaydı cebri satış sonucuna uygun şekilde ihale alıcısı adına tescil edilir.
Bu işlem normal taşınmaz satışındaki tarafların tapuda birlikte gerçekleştirdiği satış işleminden farklıdır.
İhale Kesinleşmeden Tapu Devri Yapılır Mı?
İhalenin feshi ihtimali nedeniyle satış işleminin kesinleşme aşaması önemlidir.
İhale sonucunun hukuken kesinleşmesinden sonra taşınmazın tescili ve teslimine ilişkin işlemler gerçekleştirilir.
Bu nedenle ihaleyi kazanmakla taşınmaz üzerinde bütün fiili ve hukuki işlemlerin aynı gün tamamlandığı düşünülmemelidir.
İhalenin Feshi Nedir?
İhalenin feshi, cebri satışın kanuna aykırı gerçekleştirildiği iddiasıyla ihalenin ortadan kaldırılmasının talep edilmesidir.
Satış ilanındaki önemli usulsüzlükler, ihaleye katılımın hukuka aykırı biçimde engellenmesi, kıymet takdirine ilişkin bazı sorunlar veya ihalenin sonucunu etkileyen diğer hukuka aykırılıklar ihalenin feshi tartışmasına neden olabilir.
İhalenin feshi İİK m.134’te özel olarak düzenlenmiştir.
İhalenin Feshi Kaç Gün İçinde İstenir?
İİK m.134 kapsamında ihalenin feshi bakımından kural olarak yedi günlük süre bulunmaktadır.
Sürenin başlangıcı olayın niteliğine ve fesih sebebinin ne zaman öğrenildiğine göre kanundaki özel hükümler çerçevesinde değerlendirilir.
Bu nedenle ihalede usulsüzlük bulunduğu düşünülüyorsa başvuru süresinin geçirilmemesi son derece önemlidir.
Her Usulsüzlük İhalenin Feshine Neden Olur Mu?
Hayır.
İhalenin feshi bakımından ileri sürülen usulsüzlüğün ihalenin sonucuna etkisi ve başvurucunun hukuki durumu önem taşır.
Kanun ihalenin feshi taleplerini belirli şartlara bağlamıştır.
Dolayısıyla satış dosyasındaki her şekli hata otomatik olarak ihalenin iptal edilmesi sonucunu doğurmaz.
İhale Kesinleşirse Ne Olur?
İhale kesinleştikten sonra taşınmazın ihale alıcısı adına tescili ve şartlarına göre teslimi gerçekleştirilir.
Satış bedeli ise takip dosyasında hak sahiplerine dağıtılır.
Taşınmaz üzerinde birden fazla haciz veya rehin bulunuyorsa sıra cetveli ve bedelin paylaştırılmasına ilişkin hükümler gündeme gelebilir.
Satış Bedeli Borcu Karşılamazsa Ne Olur?
Taşınmazın satışından elde edilen net bedel takip konusu borcun tamamını karşılamıyorsa borçlunun sorumluluğu kalan miktar bakımından devam edebilir.
Alacaklı şartları varsa borçlunun diğer taşınırları, taşınmazları, banka hesapları, ücretleri ve diğer malvarlığı değerlerine yönelik haciz işlemlerine devam edebilir.
Taşınmazın satılmış olması borcun her durumda tamamen sona erdiği anlamına gelmez.
Satış Bedeli Borçtan Fazla Olursa Ne Olur?
Satış bedelinden öncelikle satış ve takip giderleri ile hak sahiplerinin alacakları kanuni sıralarına göre karşılanır.
Bütün alacak ve giderler ödendikten sonra artan bir miktar bulunuyorsa bu tutar hak sahibine iade edilir.
Cebri icranın amacı borçlunun malvarlığını sebepsiz biçimde azaltmak değil, alacaklıların alacağını kanuni sınırlar içerisinde tahsil etmektir.
Taşınmaz Üzerinde Birden Fazla Haciz Varsa Para Nasıl Dağıtılır?
Birden fazla haciz ve alacaklı bulunması halinde satış bedelinin dağıtımında haciz tarihleri tek başına yeterli olmayabilir.
Rehinli alacaklar, hacze iştirak şartları, imtiyazlı alacaklar ve diğer takip hukuku kuralları değerlendirilir.
Gerekli olması halinde icra müdürlüğü sıra cetveli düzenler.
Sıra Cetveli Nedir?
Sıra cetveli, satış bedelinin bütün alacakları karşılamaması halinde hangi alacaklıya ne miktarda ödeme yapılacağını gösteren icra işlemlerinden biridir.
Taşınmaz üzerinde ipotek ve birden fazla haciz bulunması halinde sıra cetveli özellikle önem kazanır.
Sıra cetveline karşı kanunda öngörülen hukuki yollara başvurulabilir.
İcradan Satılan Evde Borçlu Oturuyorsa Ne Olur?
Taşınmazın satılması ile fiili teslim her zaman aynı anda gerçekleşmez.
İhale alıcısının taşınmazın teslimini istemesi halinde borçlunun veya taşınmazı işgal eden kişinin hukuki durumuna göre tahliye ve teslim işlemleri gündeme gelebilir.
Bu aşamada taşınmazda bulunan kişinin kiracı, borçlu veya başka bir üçüncü kişi olması önemlidir.
İcradan Satılan Evde Kiracı Varsa Ne Olur?
Taşınmazda kiracının bulunması halinde kira ilişkisinin cebri satış karşısındaki hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracının kira sözleşmesinin tarihi, tapu kaydı ve diğer hukuki şartlar önem taşıyabilir.
Dolayısıyla icradan taşınmaz satın alan kişinin taşınmazda bulunan herkesin aynı gün tahliye edileceğini düşünmesi doğru değildir.
Borçlu Satıştan Önce Borcu Öderse Satış Durdurulur Mu?
Takip konusu borcun ana para, faiz ve takip giderleriyle birlikte tamamen ödenmesi halinde cebri satışın dayanağı ortadan kalkabilir.
Ancak taşınmaz üzerinde başka dosyalardan haciz bulunması veya başka alacaklıların satış sürecinde hak sahibi olması halinde yalnızca bir dosyanın borcunun ödenmesi taşınmaz üzerindeki bütün hacizleri ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle satış öncesinde dosyanın güncel kapak hesabı ve diğer takyidatlar incelenmelidir.
Borçlu Taşınmazı Kendisi Satıp Borcu Ödeyebilir Mi?
Borçlu hacizli taşınmazını üçüncü kişiye normal satış yoluyla devretmek isteyebilir.
Ancak taşınmaz üzerindeki hacizler nedeniyle alıcı ve tapu işlemleri açısından önemli sorunlar ortaya çıkabilir.
Uygulamada borcun ödenmesi, hacizlerin kaldırılması ve tapu devrinin koordineli şekilde gerçekleştirilmesi gerekebilir.
Ayrıca İİK’da borçluya hacizli malın rızaen satışına ilişkin özel bir imkân da tanınmıştır.
Borçluya Satış Yetkisi Verilebilir Mi?
İİK m.111/a ile borçluya haczedilen malın rızaen satışı için belirli şartlarla yetki verilmesi mümkündür.
Bu kurum, taşınmazın cebri açık artırma yerine piyasa koşullarında daha uygun bir bedelle satılabilmesine imkân sağlayabilir.
Ancak satış bedelinin kanundaki asgari koşulları sağlaması ve icra mahkemesinin onayı gibi özel şartlar bulunmaktadır.
Bu nedenle borçlu açısından elektronik artırmaya geçilmeden önce rızaen satış seçeneğinin değerlendirilmesi ekonomik olarak önemli olabilir.
Rızaen Satış ile İcra İhalesi Arasındaki Fark Nedir?
İcra ihalesinde taşınmaz elektronik açık artırmayla en yüksek uygun teklifi verene satılır.
Rızaen satışta ise borçlu, kanunun verdiği süre ve koşullar içerisinde taşınmaz için kendisi alıcı bulmaya çalışır.
Rızaen satışın amacı taşınmazın daha yüksek bedelle paraya çevrilmesi ve hem borçlunun hem alacaklının ekonomik menfaatlerinin korunmasıdır.
Taşınmaz Satışında En Önemli Tarihler Hangileridir?
Taşınmaz satış dosyasında haciz tarihi, satış talebi tarihi, satış giderlerinin yatırıldığı tarih, kıymet takdirinin yapıldığı ve tebliğ edildiği tarih, artırma başlangıç ve bitiş tarihleri, ihale sonuç tutanağının ilan tarihi ve varsa ihalenin feshi başvuru tarihi birlikte takip edilmelidir.
İcra hukukundaki sürelerin önemli bölümü kısa ve hak kaybına elverişli olduğundan yalnızca ihale tarihine odaklanılması doğru değildir.
Alacaklı Açısından Taşınmaz Satışında Nelere Dikkat Edilmelidir?
Alacaklı öncelikle satış isteme süresini kaçırmamalıdır.
Satış talebiyle birlikte kanunun aradığı kıymet takdiri ve satış giderlerini eksiksiz yatırmalıdır.
Ayrıca taşınmazın değeri, önceki ipotek ve hacizler, satıştan alacaklıya fiilen para kalıp kalmayacağı ve satış masrafları ekonomik açıdan değerlendirilmelidir.
Çok yüksek ipotek bulunan bir taşınmazın satışını istemek her zaman alacaklı açısından ekonomik sonuç doğurmayabilir.
Borçlu Açısından Taşınmaz Satışında Nelere Dikkat Edilmelidir?
Borçlu kıymet takdirini, satış ilanını, taşınmazın gerçek değerini ve satış işlemlerinin usulüne uygun yürütülüp yürütülmediğini takip etmelidir.
Taşınmaz haline münasip konut niteliğindeyse süresinde meskeniyet şikâyeti, kıymet takdiri hatalıysa ilgili şikâyet yolu ve şartları varsa İİK m.111/a kapsamında rızaen satış imkânı değerlendirilmelidir.
Satış tamamlandıktan sonra hukuki imkânlar önemli ölçüde daralabileceğinden itirazların doğru aşamada ileri sürülmesi gerekir.
İhaleye Katılacak Kişi Nelere Dikkat Etmelidir?
İcradan taşınmaz satın almak isteyen kişi yalnızca muhammen bedel ile ilgilenmemelidir.
Tapu kaydı, taşınmazın fiili durumu, imar bilgileri, kullanım durumu, üzerinde bulunan haklar, kiracı veya işgalci bulunup bulunmadığı, satış ilanındaki özel şartlar ve alıcıya yükletilecek giderler dikkatle incelenmelidir.
Cebri satıştan taşınmaz alınması, normal bir emlak satışından farklı hukuki riskler içerebilir.
Haczedilen Taşınmazın Satışı Ne Kadar Sürer?
Taşınmaz satışının ne kadar süreceği dosyanın özelliklerine göre değişir.
Kıymet takdirine şikâyet, tapu kayıtlarının toplanması, satış ilanı, elektronik artırma, ihalenin feshi başvurusu ve sıra cetveli uyuşmazlıkları süreci uzatabilir.
Bu nedenle haciz konulmasından itibaren kesin bir tarihte taşınmazın satılacağını söylemek mümkün değildir.
Haczedilen Taşınmazın Satışında En Sık Yapılan Hata Nedir?
Alacaklı bakımından en önemli hatalardan biri satış talebinin yapılmasının tek başına yeterli olduğunun düşünülmesidir.
Güncel İİK m.106 rejiminde satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması gerekir.
Borçlu bakımından en önemli hatalardan biri ise kıymet takdiri ve satış ilanına ilişkin tebligatlar geldikten sonra kanuni sürelerin geçirilmesidir.
İhaleye katılan kişi açısından ise yalnızca düşük fiyat beklentisiyle hareket edilerek taşınmazın tapu ve fiili durumunun yeterince araştırılmaması önemli risk yaratmaktadır.
Sonuç
Haczedilen taşınmazın satışı, yalnızca tapuya haciz konulmasından ibaret olmayan ve birden fazla aşamadan oluşan bir cebri icra sürecidir.
Taşınmaz haczedildikten sonra alacaklı veya borçlu, güncel İİK m.106 kapsamında hacizden itibaren bir yıl içerisinde satış talebinde bulunabilir. Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması gerekir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin güncel uygulamasında da yeni düzenlemeye tabi hacizlerde bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde usulüne uygun satış talebinden söz edilemeyeceği ve İİK m.110 kapsamında haczin düşebileceği kabul edilmektedir.
Satış talebinden sonra taşınmazın kıymet takdiri yapılır. Taşınmazın özellikleri, konumu, imar durumu ve emsal değerleri değerlendirilerek muhammen kıymet belirlenir. Kıymet takdirine karşı kanuni süre içerisinde şikâyet yoluna başvurulabilir.
Satış hazırlıkları tamamlandıktan sonra taşınmaz UYAP’a entegre Elektronik Satış Portalı üzerinden açık artırmaya çıkarılır. Güncel sistemde teklifler elektronik ortamda verilir.
İhalenin gerçekleşebilmesi için yalnızca en yüksek teklifin verilmesi yeterli değildir. İİK m.115 uyarınca teklifin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile satış isteyen alacaklının alacağına rüçhanı bulunan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma giderlerini aşması gerekir.
İlk artırmada bu şartları sağlayan teklif bulunmaması halinde ikinci artırma gerçekleştirilir. İkinci artırmada da kanundaki asgari ihale şartları uygulanır.
İhale gerçekleştikten sonra ihale alıcısının satış bedelini kanuni süresinde yatırması gerekir. İhalenin kesinleşmesinden sonra taşınmazın ihale alıcısı adına tapuda tescili gerçekleştirilir ve satış bedeli takip dosyasındaki hak sahiplerine kanuni sıralarına göre dağıtılır.
Satış bedeli borcun tamamını karşılamıyorsa borçlunun diğer malvarlığı değerleri bakımından takip devam edebilir. Bedelin borç ve giderlerden fazla olması halinde ise kalan tutar hak sahibine iade edilir.
Bunun yanında borçlu açısından İİK m.111/a kapsamında rızaen satış imkânı da değerlendirilmelidir. Özellikle taşınmazın açık artırmada değerinin altında satılma ihtimalinin bulunduğu dosyalarda borçlunun piyasa koşullarında alıcı bularak rızaen satış istemesi hem borçlu hem de alacaklı açısından daha avantajlı sonuç doğurabilir.
Sonuç olarak haczedilen taşınmazın satışında haciz tarihi, bir yıllık satış isteme süresi, satış giderleri, kıymet takdiri, tapu takyidatları, elektronik artırma şartları, asgari ihale bedeli, ihale bedelinin ödenmesi ve ihalenin kesinleşmesi bir bütün olarak takip edilmelidir.
Umut Hukuk ve Danışmanlık
Av. Umutcan SARIKAYA
Telefon: 0542 547 48 51
Telefon: 0542 141 48 51
Adres: Gökevler Mah. 539 Sok. Oğuzkent Sitesi 1-F-8, Esenyurt / İstanbul
Web: avukatumutsarikaya.com
Esenyurt, Beylikdüzü, Bahçeşehir, Büyükçekmece, Avcılar, Küçükçekmece ve İstanbul genelinde haczedilen taşınmazın satışı, icra ihalesi, elektronik satış, satış talebi, satış isteme süresi, kıymet takdiri, kıymet takdirine itiraz, ihalenin feshi, rızaen satış, haczin düşmesi, sıra cetveli ve diğer icra ve iflas hukuku uyuşmazlıklarına ilişkin hukuki danışmanlık ve dava takip hizmeti sunulmaktadır.
