Türk hukukunda konut ve çatılı işyeri kiracıları güçlü bir koruma altındadır: kira süresi bitse bile kiracı çıkmadıkça sözleşme kendiliğinden uzar. Bu nedenle ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi ancak kanunda sayılan sebeplerden birinin varlığı ve sürelere uyulması ile mümkündür. Bu yazıda kiracının hangi durumlarda ve nasıl tahliye edilebileceğini açıklıyoruz.
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt)
Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren, en az 30 gün süre vererek yazılı ihtarda bulunur ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m.315). Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir veya icra yoluyla tahliye talep edilebilir. Kira alacağı için icra takibi hakkında kira alacağı için icra takibi yazımızı inceleyebilirsiniz.
2. İki Haklı İhtar
Kiracı, bir kira yılı içinde (veya kira süresi bir yıldan kısaysa o süre içinde) kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m.352/2). İhtarların yazılı olması ve aynı kira yılı içinde gönderilmesi gerekir.
3. Tahliye Taahhüdü
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra verdiği yazılı bir taahhütle belirli bir tarihte tahliye edeceğini üstlenmiş ancak tahliye etmemişse, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir (TBK m.352/1). Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatılan tahliye taahhütleri, Yargıtay uygulamasında çoğunlukla geçersiz kabul edilir.
4. Kiraya Verenin veya Yakınlarının Konut İhtiyacı
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir (TBK m.350). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim süresine göre belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye ettiren kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça kiralananı 3 yıl süreyle eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m.355).
5. Yeni Malikin İhtiyacı
Kiralananı satın alan yeni malik, kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açabilir (TBK m.351). Alternatif olarak sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde de dava açılabilir.
6. Yeniden İnşa ve İmar
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım gerekiyorsa ve bu sırada kiralananın kullanımı imkânsızsa, kiraya veren tahliye davası açabilir (TBK m.350/2).
7. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutu Olması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir (TBK m.352/3). Örneğin Esenyurt’ta kiracı olan kişinin yine Esenyurt’ta kendine ait bir dairesi bulunması bu kapsamda değerlendirilebilir.
8. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması
Belirli süreli konut kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden sonra başlayan 10 yıllık uzama süresi sona erdiğinde kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347). Yani 1 yıllık sözleşmelerde bu imkân pratikte 11. yılın sonunda doğar.
Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme
1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ancak icra yoluyla tahliye talepleri bu kapsamın dışındadır. Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; Esenyurt, Beylikdüzü ve Büyükçekmece’deki taşınmazlar için genellikle Büyükçekmece Adliyesi yetkilidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi kiracıyı ihtiyaç nedeniyle ne zaman çıkarabilir?
İhtiyacın gerçek ve zorunlu olması şartıyla, belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
Evi yeni aldım, kiracıyı nasıl çıkarırım?
Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp, 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilirsiniz.
Sözleşmeyle birlikte alınan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan tahliye taahhütleri uygulamada çoğunlukla geçersiz sayılır; taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Sebebe ve bilirkişi incelemesine bağlı olarak ilk derece aşaması genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sürebilir.
Hukuki Destek ve İletişim
Esenyurt, Beylikdüzü, Büyükçekmece ve Bahçeşehir başta olmak üzere İstanbul Avrupa Yakası’nda bu konuda hukuki bilgi almak veya dosyanızı değerlendirmek için iletişim sayfamızdan Av. Umut Sarıkaya’ya ulaşabilirsiniz. İlgili sayfalar: Beylikdüzü avukat, Büyükçekmece avukat, kira tespit davası.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, işleminizden önce bir avukata danışmanız önerilir.
