Kiracılıkta en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biri, taşınma sonrasında depozitonun (güvence bedelinin) iade edilmemesidir. Ev sahibi “boya-badana yapılacak”, “dolap çizilmiş” ya da hiçbir gerekçe göstermeden depozitoyu geri vermeyebilir. Bu yazıda depozitonun kanuni sınırlarını, ev sahibinin hangi durumlarda kesinti yapabileceğini ve depozitoyu geri almak için izlenecek yolu adım adım anlatıyoruz.
Depozito (Güvence Bedeli) Nedir?
Depozito, kira sözleşmesinden doğabilecek borçlara (ödenmemiş kira, aidat, faturalar, kiracının sebep olduğu hasarlar) karşı kiraya verene verilen güvencedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedelini düzenler.
Kanuni Sınırlar: En Fazla 3 Aylık Kira
- Kiracıdan alınabilecek güvence bedeli 3 aylık kira bedelini aşamaz. Fazlası kararlaştırılmışsa aşan kısım için iade istenebilir.
- Güvence para veya kıymetli evrak olarak verilebilir.
- Kanuna göre para olarak verilen güvencenin, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekir. Uygulamada ise depozito çoğunlukla elden veya ev sahibinin hesabına ödenir; bu durum kiracının iade hakkını ortadan kaldırmaz.
Depozito vadeli hesaba yatırılmışsa banka, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 3 ay içinde kiraya verenin kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını yazılı olarak bildirmemesi hâlinde, kiracının talebi üzerine parayı kiracıya iade etmekle yükümlüdür.
Ev Sahibi Depozitodan Hangi Durumlarda Kesinti Yapabilir?
Kiraya veren, ancak kira ilişkisinden doğan ve ispatlanabilen alacakları için depozitodan mahsup yapabilir:
- Ödenmemiş kira bedelleri,
- Kiracı döneminden kalan ödenmemiş aidat, su, elektrik, doğalgaz borçları,
- Kiracının özensiz kullanımından kaynaklanan hasarlar (kırık kapı, zarar görmüş parke, kırılan dolap vb.).
Olağan Kullanım Yıpranması Kiracıdan Talep Edilemez
TBK’nın 334. maddesine göre kiracı, sözleşmeye uygun kullanım sonucu oluşan eskime ve yıpranmalardan sorumlu değildir. Yıllar içinde solmuş boya, normal kullanımla oluşan küçük çizikler, eskiyen musluk contaları gibi durumlar için depozitodan kesinti yapılamaz. Bu nedenle “boya-badana parası” adı altında yapılan kesintiler, evde olağan kullanımı aşan bir kirlenme veya hasar yoksa çoğu zaman hukuka aykırıdır.
Depozitoyu Geri Almak İçin Ne Yapmalısınız?
1. Taşınmadan Önce Delil Oluşturun
- Evi teslim ederken her odanın tarihli fotoğraf ve videosunu çekin.
- Mümkünse ev sahibiyle birlikte bir teslim tutanağı imzalayın; anahtar teslimini yazılı hâle getirin.
- Son fatura ve aidat ödemelerinin dekontlarını saklayın.
- Kira sözleşmesini ve depozito ödemesinin dekontunu (veya elden verildiyse yazılı belgeyi) muhafaza edin.
2. Yazılı Talepte Bulunun
Ev sahibine WhatsApp, e-posta veya noter aracılığıyla depozitonun iadesini yazılı olarak talep edin. Noter ihtarnamesi, ileride açılacak dava veya takipte hem temerrüdü hem de talebinizi ispat açısından güçlü bir delildir.
3. Zorunlu Arabuluculuğa Başvurun
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Depozito iadesi talebi de bu kapsamdadır. Arabuluculuk görüşmesinde anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesi ilam niteliğinde olabilir ve icraya konulabilir.
4. Dava veya İcra Takibi
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılabilir. Alternatif olarak ev sahibi aleyhine ilamsız icra takibi başlatılabilir; borçlu itiraz ederse itirazın iptali davası yoluna gidilir. Zamanaşımı riskine karşı talebinizi taşınmadan sonra mümkün olan en kısa sürede ileri sürmeniz önerilir.
Ev Sahibi Değişirse Depozito Ne Olur?
Kiralanan taşınmaz satılırsa yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Depozitonun kimden isteneceği, depozitonun yeni malike devredilip devredilmediğine göre değişebilir. Bu gibi durumlarda satış tarihini ve depozito ödemesine ilişkin belgeleri saklamak, talebin doğru kişiye yöneltilmesi için önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Depozito son ayın kirasına sayılabilir mi?
Ancak ev sahibinin onayıyla. Kiracının tek taraflı olarak son ay kirasını ödememesi, kira borcunun ödenmemesi sonucunu doğurabilir ve risklidir. Bu konuda yazılı mutabakat sağlanmalıdır.
Depozito güncel değerle mi iade edilir?
Elden veya vadesiz hesaba verilen depozito kural olarak verilen tutar üzerinden iade edilir. Sözleşmede depozitonun döviz veya altın cinsinden ya da kira artışına endeksli olarak kararlaştırıldığı durumlarda sözleşme hükmüne bakılır. Vadeli hesaba yatırılmışsa faiziyle birlikte iade edilir.
Ev sahibi depozitoyu ne zaman iade etmelidir?
Kanunda kesin bir gün sayısı yoktur; ancak taşınmaz teslim edilip kira ilişkisinden doğan alacaklar netleştikten sonra makul sürede iade edilmelidir. Bankaya yatırılan güvencede 3 aylık süre kuralı uygulanır.
Sözleşmede “depozito iade edilmez” yazıyorsa ne olur?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine düzenlenen ve güvence bedelinin amacına aykırı olan böyle bir hükmün geçerli kabul edilmesi oldukça zordur. Depozito, ancak kira ilişkisinden doğan gerçek alacaklara karşı tutulabilir.
Hukuki Destek
Depozito iadesi, tahliye, kira tespiti ve kira alacakları gibi uyuşmazlıklarda Av. Umut Sarıkaya Hukuk Bürosu olarak Esenyurt, Beylikdüzü, Büyükçekmece ve Bahçeşehir’de kiracılara ve ev sahiplerine destek veriyoruz. Randevu için iletişim sayfamızı kullanabilir veya 0542 547 48 51 numarasını arayabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki danışmanlık almanız önerilir.
İlgili Yazılar
- Kira Alacağı İçin İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
- Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi Nasıl Yapılır?
- Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç, Tahliye Taahhüdü, İki Haklı İhtar ve 10 Yıl Kuralı
- Kira Tespit Davası Nedir? 5 Yıl Kuralı, Süreler ve Arabuluculuk Şartı
Hukuki süreciniz hakkında bilgi almak için hizmetlerimiz sayfasını inceleyebilir, Esenyurt avukat ve Beylikdüzü avukat sayfalarımızdan bize ulaşabilirsiniz.
