Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin taşınmazının belirli paylarını veya bağımsız bölümlerini yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise bunun karşılığında inşaat yapmayı üstlendiği sözleşmedir.
Bu sözleşme, eser sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin taahhütleri bir araya getiren karma nitelikli bir sözleşmedir.
Örneğin arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan sözleşmede, inşa edilecek 20 bağımsız bölümün 12’sinin arsa sahibine, 8’inin yükleniciye bırakılması kararlaştırılabilir.
Ancak sözleşmede yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyeti, sözleşmenin imzalanmasıyla kendiliğinden yükleniciye geçmez.
Mülkiyetin kazanılması, tapu tescili ve sözleşmeden doğan edimlerin yerine getirilmesiyle bağlantılıdır.
İcra Takibinde Borçlunun Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakları Haczedilebilir Mi?
Borçlunun kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan, ekonomik değer taşıyan ve hukuken haczedilebilir nitelikte bulunan hakları haczedilebilir.
Özellikle yüklenicinin arsa sahibinden bağımsız bölüm veya arsa payı devrini isteme hakkı, belirli koşullarda hacze konu olabilir.
Bunun yanında yüklenicinin sözleşmeden doğan para alacakları, hakedişleri, tazminat alacakları ve üçüncü kişilerden olan diğer alacakları da haczedilebilir.
Ancak borçlunun henüz kazanmadığı bir ayni hak ile sözleşmeden kaynaklanan şahsi hakkı birbirinden ayrılmalıdır.
Bu nedenle haczin kapsamı belirlenirken sözleşmenin hükümleri ve inşaatın mevcut durumu birlikte değerlendirilmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Haklar Nelerdir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ve yüklenici bakımından farklı haklar doğurmaktadır.
Yüklenici bakımından en önemli hak, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin veya arsa paylarının devrini isteme hakkıdır.
Arsa sahibi bakımından ise inşaatın sözleşmeye uygun biçimde tamamlanması, teslim edilmesi, eksikliklerin giderilmesi ve gerektiğinde tazminat ödenmesi gibi haklar gündeme gelebilir.
Bu hakların tamamı aynı hukuki nitelikte değildir.
Özellikle para alacakları, taşınmaz devrini isteme hakları ve kişiye sıkı sıkıya bağlı olmayan diğer ekonomik haklar bakımından farklı haciz usulleri uygulanabilir.
Yüklenicinin Arsa Sahibinden Alacağı Bağımsız Bölümlere Haciz Konulabilir Mi?
Yüklenicinin arsa sahibinden devrini isteme hakkına sahip olduğu bağımsız bölümler bakımından haciz işlemi yapılması mümkündür.
Ancak bağımsız bölümlerin henüz yüklenici adına tapuda kayıtlı olmaması hâlinde doğrudan taşınmaz haczi ile yüklenicinin şahsi hakkının haczi birbirinden ayrılmalıdır.
Özellikle yüklenicinin sözleşmeden doğan tapu devrini isteme hakkının haczedilmesi gündeme gelebilir.
Bununla birlikte yüklenicinin bağımsız bölümlere gerçekten hak kazanıp kazanmadığı araştırılmalıdır.
Yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmemiş olması hâlinde arsa sahibinin ileri sürebileceği savunmalar önem taşımaktadır.
Yüklenici Adına Tapuda Kayıtlı Olmayan Daire Haczedilebilir Mi?
Bir bağımsız bölümün yüklenici adına tapuda kayıtlı olmaması, yüklenicinin o bağımsız bölümle ilgili hiçbir haczedilebilir hakkı bulunmadığı anlamına gelmez.
Ancak tapuda arsa sahibi adına kayıtlı taşınmazın doğrudan yüklenicinin mülkiyetindeymiş gibi haczedilmesi mümkün değildir.
Bu durumda yüklenicinin arsa sahibinden tapu devrini isteme hakkı araştırılmalıdır.
Özellikle İcra ve İflas Kanunu’nun 94. maddesi kapsamında tescil isteme hakkına ilişkin işlemler gündeme gelebilir.
Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için yüklenicinin sözleşmeden doğan koşulları yerine getirip getirmediği önem taşımaktadır.
İİK 94 Kapsamında Yüklenicinin Tescil Hakkı Haczedilebilir Mi?
İcra ve İflas Kanunu’nun 94. maddesi, borçlunun üçüncü kişiler nezdinde bulunan belirli hakları ve henüz kendi adına tescil edilmemiş taşınmazlara ilişkin tescil isteme hakkı bakımından önem taşımaktadır.
Borçlunun bir taşınmazın mülkiyetini kazanma hakkı bulunmasına rağmen taşınmaz henüz adına tescil edilmemişse, kanuni koşullar çerçevesinde alacaklının bu hakkın kullanılmasını sağlaması gündeme gelebilir.
Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin tescil isteme hakkı, sözleşmeden doğan edimlerin yerine getirilmesine bağlı olabilir.
Bu nedenle İİK m. 94 kapsamında işlem yapılmadan önce yüklenicinin gerçekten talep edilebilir bir tescil hakkının bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
Yüklenicinin Şahsi Hakkı Nedir?
Yüklenicinin şahsi hakkı, arsa sahibinden sözleşmede kararlaştırılan edimin yerine getirilmesini isteme yetkisidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bu hak çoğunlukla arsa payı veya bağımsız bölüm devrini talep etme şeklinde ortaya çıkar.
Ancak şahsi hak, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkıyla aynı değildir.
Yüklenici, henüz tapuda malik olmasa bile sözleşmenin koşulları gerçekleştiğinde arsa sahibinden tescil talep edebilir.
Bu nedenle yüklenicinin şahsi hakkının haczi ile tapuda adına kayıtlı taşınmazın haczi farklı hukuki işlemlerdir.
Yüklenicinin Şahsi Hakkının Haczi İçin İnşaatın Tamamlanması Gerekir Mi?
Yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan şahsi hakkının mevcut olması ile bu hakkın ifasının talep edilebilir hâle gelmesi birbirinden ayrılmalıdır.
Özellikle inşaatın tamamlanması veya belirli seviyeye ulaşması, tapu devrinin koşulu olarak kararlaştırılmış olabilir.
Bu nedenle inşaat henüz tamamlanmamış olsa bile yüklenicinin mevcut sözleşme ilişkisinden kaynaklanan ekonomik hakkının haczi gündeme gelebilir.
Ancak bu haciz, yüklenicinin bağımsız bölümün mülkiyetini derhâl kazandığı anlamına gelmez.
İnşaatın Tamamlanma Oranı Haczi Etkiler Mi?
İnşaatın tamamlanma oranı, yüklenicinin bağımsız bölümlere hak kazanıp kazanmadığının belirlenmesinde önemli olabilir.
Özellikle sözleşmede tapu devrinin inşaatın belirli aşamalarında gerçekleştirileceği kararlaştırılmışsa tamamlanma oranı doğrudan önem taşır.
Örneğin sözleşmede inşaatın yüzde 50 seviyesine ulaşması hâlinde iki bağımsız bölümün yükleniciye devredileceği düzenlenmiş olabilir.
Bu durumda söz konusu aşamaya ulaşılıp ulaşılmadığı araştırılmalıdır.
Ancak yalnızca inşaatın belirli oranda tamamlanmış olması, her sözleşmede aynı miktarda bağımsız bölüme hak kazanıldığı anlamına gelmez.
İnşaat Tamamlanmadan Yüklenicinin Haklarına Haciz Konulabilir Mi?
İnşaatın tamamlanmamış olması, yüklenicinin sözleşmeden doğan bütün ekonomik haklarının haczedilemeyeceği anlamına gelmez.
Ancak haczedilen hakkın niteliği önem taşımaktadır.
Özellikle gelecekte doğabilecek veya koşula bağlı haklar bakımından haczin kapsamı ve paraya çevirme aşaması ayrı değerlendirilmelidir.
Buna karşılık yükleniciye ait olmayan ve henüz tapuda adına tescil edilmemiş taşınmazların doğrudan kendi malıymış gibi haczedilmesi hukuka aykırılık oluşturabilir.
Yükleniciye Avans Olarak Devredilen Daireler Haczedilebilir Mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye inşaatın finansmanını sağlamak amacıyla belirli arsa paylarının veya bağımsız bölümlerin önceden devredilmesi mümkündür.
Bu devirler uygulamada avans niteliğinde değerlendirilebilmektedir.
Ancak avans niteliğindeki tapu devrinin hukuki sonuçları, sözleşmenin hükümlerine ve yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediğine bağlıdır.
Özellikle yüklenicinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve sözleşmenin sona ermesi hâlinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir.
Bu nedenle avans niteliğindeki bağımsız bölümler üzerinde bulunan hacizlerin durumu, üçüncü kişilerin kazanımları ve güncel içtihatlar birlikte değerlendirilmelidir.
Yüklenicinin Borcu Nedeniyle Avans Tapularına Konulan Haciz Kaldırılabilir Mi?
Yüklenicinin borcu nedeniyle adına kayıtlı taşınmazlara haciz konulması mümkündür.
Ancak taşınmazların kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında avans niteliğinde devredilmiş olması ve yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmemesi hâlinde haczin hukuki durumu tartışmalı hâle gelebilir.
Özellikle arsa sahibinin sözleşmenin feshi ve tapu iptali talebi önem taşımaktadır.
Bununla birlikte tapu siciline güven ilkesi ve üçüncü kişilerin iyiniyetli kazanımları da dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle avans tapularına konulan hacizlerin her durumda kendiliğinden kaldırılacağı söylenemez.
Arsa Sahibinin Borcu Nedeniyle Yükleniciye Bırakılan Daireler Haczedilebilir Mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümler, tapu kayıtları itibarıyla arsa sahibinin malvarlığında görünebilir.
Bu nedenle arsa sahibinin kişisel alacaklıları tarafından söz konusu taşınmazlara haciz konulması gündeme gelebilir.
Ancak yüklenicinin sözleşmeden doğan hakları ve taşınmazın tapu kaydındaki şerhler önem taşımaktadır.
Özellikle yüklenicinin tapu devrini isteme hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği, sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediği ve haciz tarihi birlikte değerlendirilmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi Haczi Etkiler Mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ve kanunen şerh edilebilen hakların tapu siciline şerh edilmesi, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik bakımından önem taşıyabilir.
Özellikle arsa sahibinin borçları nedeniyle taşınmaza sonradan haciz konulması hâlinde sözleşmenin tapuya şerh edilmiş olup olmadığı araştırılmalıdır.
Ancak tapuya şerh verilmesi, taşınmazın mülkiyetinin kendiliğinden yükleniciye geçtiği anlamına gelmez.
Bunun yanında şerhin tarihi, kapsamı ve geçerliliği de önem taşımaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noterde Yapılmak Zorunda Mıdır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devrini öngören hükümler içerdiğinden kural olarak resmî şekle tabidir.
Özellikle noterlikte düzenleme şeklinde yapılması veya kanunun öngördüğü diğer geçerli resmî usullerin uygulanması önem taşımaktadır.
Ancak şekle aykırı sözleşmelerin hukuki sonuçları bakımından tarafların edimlerini yerine getirme durumu ve dürüstlük kuralına ilişkin istisnai değerlendirmeler gündeme gelebilir.
Bu nedenle sözleşmenin yalnızca adi yazılı biçimde yapılmış olması hâlinde geçerlilik sorununun ayrıca incelenmesi gerekir.
Geçersiz Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Haklar Haczedilebilir Mi?
Sözleşmenin şekil eksikliği veya başka bir nedenle geçersiz olması hâlinde, sözleşmeden doğduğu ileri sürülen tapu devri hakkının geçerliliği tartışmalı olabilir.
Ancak geçersiz sözleşme kapsamında tarafların birbirlerine yaptıkları ödemeler veya sağladıkları ekonomik menfaatler nedeniyle iade alacakları doğabilir.
Özellikle sebepsiz zenginleşme veya diğer hukuki sebeplerden kaynaklanan parasal alacakların haczi gündeme gelebilir.
Bu nedenle sözleşmenin geçersiz olması, taraflar arasında hiçbir haczedilebilir alacak bulunmadığı anlamına gelmez.
Yüklenicinin Hakediş Alacağına Haciz Konulabilir Mi?
Yüklenicinin sözleşme kapsamında doğan hakediş alacakları, hukuken mevcut ve haczedilebilir nitelikte olmaları hâlinde hacze konu olabilir.
Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temel karşılığı çoğunlukla para değil, arsa payı veya bağımsız bölüm devridir.
Bu nedenle her kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayrıca nakdî hakediş alacağı bulunduğu kabul edilmemelidir.
Özellikle sözleşmede yükleniciye para ödenmesi kararlaştırılmışsa bu alacağın haczi gündeme gelebilir.
Yüklenicinin Arsa Sahibinden Olan Para Alacağı Haczedilebilir Mi?
Yüklenicinin arsa sahibinden olan mevcut ve haczedilebilir parasal alacakları icra takibine konu olabilir.
Örneğin sözleşmede yükleniciye belirli bir nakdî ödeme yapılması kararlaştırılmış olabilir.
Bunun yanında sözleşmenin sona ermesi, ek iş yapılması veya başka bir hukuki sebep nedeniyle para alacağı doğabilir.
Ancak alacağın gerçekten mevcut olup olmadığı ve ödeme koşulları önem taşımaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Alacağa İİK 89/1 Haciz İhbarnamesi Gönderilebilir Mi?
Borçlunun kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan parasal alacağı bakımından İcra ve İflas Kanunu’nun 89. maddesi kapsamında haciz ihbarnamesi gönderilmesi mümkündür.
Örneğin borçlu yüklenicinin arsa sahibinden 1.500.000 TL tutarında para alacağı bulunması hâlinde, bu alacağa yönelik haciz ihbarnamesi gönderilebilir.
Ancak arsa sahibinin gerçekten borçlu yükleniciye karşı ödeme yükümlülüğünün bulunması gerekir.
Bunun yanında tapu devrini isteme hakkı gibi para dışındaki hakların haczinde İİK m. 89’un uygulanabilirliği ve özel usuller ayrıca değerlendirilmelidir.
Arsa Sahibi Haciz İhbarnamesine İtiraz Edebilir Mi?
Arsa sahibine İİK m. 89 kapsamında birinci haciz ihbarnamesi gönderilmişse, arsa sahibi kanuni koşullar çerçevesinde itiraz edebilir.
Özellikle yüklenicinin henüz alacağa hak kazanmamış olması, para borcunun bulunmaması veya sözleşmenin feshedilmiş olması önem taşıyabilir.
Birinci haciz ihbarnamesine karşı itiraz süresi kural olarak tebliğden itibaren yedi gündür.
Ancak arsa sahibinin hangi gerekçelerle itiraz edebileceği, haczedilen hakkın niteliğine ve sözleşmenin hükümlerine göre değerlendirilmelidir.
Arsa Sahibi Yüklenicinin Edimlerini Yerine Getirmediğini İleri Sürebilir Mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmedir.
Bu nedenle arsa sahibi, yüklenicinin inşaatı sözleşmeye uygun biçimde tamamlamadığını veya teslim etmediğini ileri sürebilir.
Özellikle yüklenicinin tapu devrini isteme hakkının doğması için yerine getirmesi gereken edimler önem taşımaktadır.
Alacaklı, yüklenicinin sahip olmadığı veya henüz talep edemediği bir hakkı yalnızca haciz işlemiyle daha güçlü hâle getiremez.
Bu nedenle arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan savunmaları, haczin tahsil aşamasında önem taşıyabilir.
Yüklenicinin Alacağına Haciz Konulması Arsa Sahibinin Savunmalarını Ortadan Kaldırır Mı?
Yüklenicinin sözleşmeden doğan hakkının haczedilmesi, arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan savunmalarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Özellikle yüklenicinin edimini yerine getirmemesi, ayıplı ifa veya sözleşmede kararlaştırılan koşulların gerçekleşmemesi gibi hususlar önem taşımaktadır.
Bu nedenle haciz alacaklısının hakkı, haczedilen alacağın gerçek kapsamı ile sınırlıdır.
Yüklenicinin Sözleşmeden Doğan Hakları Üçüncü Kişiye Devredilmişse Haciz Konulabilir Mi?
Yüklenicinin sözleşmeden doğan şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi mümkündür.
Ancak devrin geçerliliği, kapsamı ve tarihi önem taşımaktadır.
Özellikle hacizden önce geçerli biçimde gerçekleştirilen alacak devri ile hacizden sonra yapılan devir farklı hukuki sonuçlar doğurur.
Bu nedenle alacaklı, yüklenicinin sözleşmeden doğan hakkının hâlen borçluya ait olup olmadığını araştırmalıdır.
Yükleniciden Daire Satın Alan Üçüncü Kişinin Hakları Hacizden Etkilenir Mi?
Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hakları, yapılan işlemin hukuki niteliğine göre değerlendirilir.
Özellikle üçüncü kişinin tapuda mülkiyeti kazanmış olması ile yalnızca yüklenicinin şahsi hakkını devralmış olması farklıdır.
Bunun yanında yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirip getirmediği önem taşımaktadır.
Bu nedenle üçüncü kişinin yalnızca yükleniciyle sözleşme yapmış olması, her durumda bağımsız bölüm üzerinde hacizlerden etkilenmeyen bir ayni hak kazandığı anlamına gelmez.
Yüklenicinin Şahsi Hakkını Devralan Kişi Tapu İptali ve Tescil Davası Açabilir Mi?
Yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan şahsi hakkını geçerli biçimde devralan kişi, hukuki koşulların bulunması hâlinde arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir.
Ancak yüklenicinin gerçekten tapu devrini istemeye hak kazanmış olması gerekir.
Özellikle yüklenicinin inşaatı sözleşmeye uygun biçimde tamamlamamış olması hâlinde arsa sahibinin ileri sürebileceği savunmalar önem taşımaktadır.
Bu nedenle alacağı devralan kişi, yüklenicinin sahip olduğundan daha geniş bir hakka kendiliğinden sahip olmaz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Haczi Etkiler Mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi, yüklenicinin sözleşmeden doğan haklarının kapsamını etkileyebilir.
Özellikle sözleşmenin feshi sonucunda yüklenicinin bağımsız bölüm veya arsa payı devrini isteme hakkı ortadan kalkabilir.
Ancak sözleşmenin sona ermesiyle taraflar arasında iade, tazminat veya tasfiye alacakları doğabilir.
Bu nedenle sözleşmenin feshedilmiş olması, borçlu yüklenicinin hiçbir ekonomik hakkının kalmadığı anlamına gelmez.
Sözleşme Feshedilirse Yüklenicinin Borcu Nedeniyle Konulan Hacizler Ne Olur?
Sözleşmenin feshi hâlinde yüklenicinin tapuda adına kayıtlı bulunan veya henüz tescil edilmemiş haklarının durumu önem taşımaktadır.
Özellikle avans niteliğindeki tapu devirleri üzerinde bulunan hacizler bakımından arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir.
Ancak hacizlerin kaldırılması bakımından tapu siciline güven ilkesi, haciz tarihleri ve üçüncü kişilerin hukuki durumu değerlendirilmelidir.
Bu nedenle sözleşmenin feshi, mevcut bütün hacizlerin kendiliğinden ortadan kalkmasına neden olmaz.
İnşaatın Yarım Kalması Haczedilebilir Hakları Etkiler Mi?
İnşaatın yarım kalması, yüklenicinin sözleşmeden doğan haklarını önemli ölçüde etkileyebilir.
Özellikle yüklenicinin bağımsız bölümlere hak kazanması için inşaatı belirli seviyeye getirmesi veya tamamlaması kararlaştırılmış olabilir.
Bu nedenle inşaatın mevcut seviyesi, sözleşmenin sona erme koşulları ve tarafların karşılıklı alacakları araştırılmalıdır.
Bunun yanında yüklenicinin gerçekleştirdiği imalat nedeniyle parasal alacak hakkı bulunup bulunmadığı da değerlendirilmelidir.
İnşaatın Tamamlanmaması Hâlinde Yüklenicinin Tazminat Alacağı Haczedilebilir Mi?
Sözleşmenin sona ermesi veya taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması sonucunda yüklenici lehine tazminat alacağı doğabilir.
Ancak bu alacağın mevcut olup olmadığı, hukuki dayanağı ve miktarı önem taşımaktadır.
Özellikle henüz yalnızca dava konusu yapılmış bir tazminat talebi ile kesinleşmiş veya muaccel hâle gelmiş bir para alacağı aynı hukuki durumda değildir.
Bu nedenle tazminat alacağının haczi bakımından alacağın niteliği ve belirlenebilirliği araştırılmalıdır.
Arsa Sahibinin Yükleniciden Olan Gecikme Tazminatı Alacağı Haczedilebilir Mi?
Arsa sahibinin yükleniciden doğmuş gecikme tazminatı alacağı, hukuken mevcut ve haczedilebilir olması hâlinde icra takibine konu olabilir.
Özellikle inşaatın sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim edilmemesi nedeniyle gecikme tazminatı veya cezai şart alacağı doğabilir.
Ancak alacağın gerçekten doğmuş olması ve miktarının belirlenmesi önem taşımaktadır.
Bunun yanında sözleşmedeki cezai şart hükümleri ve tarafların karşılıklı savunmaları dikkate alınmalıdır.
Arsa Sahibinin Kira Kaybı Tazminatı Alacağı Haczedilebilir Mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın geç teslim edilmesi nedeniyle arsa sahibi lehine kira kaybı tazminatı doğabilir.
Bu alacak, kanuni koşulların bulunması hâlinde haczedilebilir.
Ancak kira kaybı tazminatının sözleşmeden mi yoksa genel tazminat hükümlerinden mi kaynaklandığı önem taşımaktadır.
Bu nedenle alacağın doğumu, miktarı ve ödeme koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.
Arsa Sahibinin Yükleniciden Olan Cezai Şart Alacağı Haczedilebilir Mi?
Arsa sahibinin yükleniciden doğan cezai şart alacağı da haczedilebilir nitelikte olabilir.
Özellikle sözleşmede inşaatın gecikmesi veya eksik tamamlanması hâlinde belirli bir ceza ödeneceği kararlaştırılmış olabilir.
Ancak cezai şart alacağının doğması, sözleşmedeki koşulların gerçekleşmesine bağlıdır.
Bu nedenle cezai şartın talep edilebilir olup olmadığı araştırılmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Alacaklar Birden Fazla Alacaklı Tarafından Haczedilebilir Mi?
Borçlunun kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan ekonomik hakları üzerinde birden fazla alacaklı tarafından haciz işlemi yapılması mümkündür.
Ancak hacizlerin geçerliliği, tarihleri ve ilgili sıra kuralları önem taşımaktadır.
Özellikle aynı para alacağı veya tescil isteme hakkı üzerinde birden fazla haciz bulunması hâlinde alacaklıların hakları ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Haklara Konulan Haciz Nasıl Kaldırılır?
Sözleşmeden doğan haklara konulan haczin kaldırılması, haczin hukuki dayanağına ve icra dosyasının durumuna göre değerlendirilir.
Özellikle borcun tamamen ödenmesi, haczin hukuka aykırı olması veya haczedilen hakkın borçluya ait olmadığının ortaya çıkması hâlinde haczin kaldırılması gündeme gelebilir.
Ancak tapuda kayıtlı taşınmaz üzerindeki haczin kaldırılması ile sözleşmeden doğan şahsi hak üzerindeki haczin kaldırılması farklı işlemlerdir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakların Haczine Karşı Şikâyet Edilebilir Mi?
İcra müdürlüğünün sözleşmeden doğan haklara ilişkin haciz işleminin hukuka aykırı olduğu ileri sürülüyorsa İcra ve İflas Kanunu’nun 16. maddesi kapsamında şikâyet yoluna başvurulması gündeme gelebilir.
Özellikle haczin borçluya ait olmayan taşınmaza yöneltilmesi veya haciz işleminin kapsamının hatalı belirlenmesi önem taşıyabilir.
Kural olarak icra müdürlüğü işlemlerine karşı şikâyet süresi öğrenmeden itibaren yedi gündür.
Ancak üçüncü kişinin mülkiyet iddiası, tapu sicilindeki haklar ve istihkak uyuşmazlıkları bakımından farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.
Yargıtay Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakların Haczi Hakkında Ne Diyor?
Yargıtay uygulamasında kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların değerlendirilmesinde yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediği önemli bir ölçüttür.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 31.05.2011 tarihli, 2011/1819 E., 2011/3203 K. sayılı kararında, yükleniciye avans niteliğinde devredilen taşınmazlar üzerinde yüklenicinin borcu nedeniyle haciz bulunması değerlendirilmiştir.
Kararda, yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmemesi ve sözleşmenin feshedilmesi sonucunda tapu kayıtlarının arsa sahibi adına düzeltilmesi hâlinde, yüklenicinin borcu nedeniyle konulan hacizlerin devamının hukuki dayanağının bulunmadığı kabul edilmiştir.
Ancak bu kararın değerlendirilmesinde daha sonraki içtihatlar ve üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek kazandıkları haklara ilişkin ilkeler de dikkate alınmalıdır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 16.03.2021 tarihli, 2020/1181 E., 2021/906 K. sayılı kararında ise arsa sahibinin borcu nedeniyle tapuda adına kayıtlı taşınmaz üzerine konulan hacizler değerlendirilmiştir.
Kararda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmemiş olması, haciz tarihleri ve alacaklının kötüniyetinin kanıtlanamaması dikkate alınarak tapu siciline güven ilkesi üzerinde durulmuştur.
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararı ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciden ayni hak edinen üçüncü kişilerin korunması bakımından önem taşımaktadır.
Bu içtihat, avans tapularının hukuki niteliği ve üçüncü kişilerin iyiniyetli kazanımlarının değerlendirilmesinde güncel bir hukuki çerçeve oluşturmaktadır.
Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların haczinde yalnızca sözleşmenin hükümleri değil, tapu sicili, yüklenicinin edimleri, haciz tarihi ve üçüncü kişilerin hukuki durumu birlikte değerlendirilmelidir.
Sonuç
İcra takibinde borçlunun kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan ekonomik haklarına haciz konulması mümkündür.
Özellikle yüklenicinin arsa sahibinden olan para alacakları, hakedişleri, tazminat alacakları ve bağımsız bölüm devrini isteme hakkı hacze konu olabilir.
Ancak yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin henüz tapuda adına kayıtlı olmaması hâlinde, doğrudan taşınmaz haczi ile şahsi hakkın haczi birbirinden ayrılmalıdır.
Bu nedenle İcra ve İflas Kanunu’nun 89 ve 94. maddeleri kapsamında uygulanabilecek haciz usullerinin doğru belirlenmesi önem taşımaktadır.
Bunun yanında yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirip getirmediği, inşaatın tamamlanma oranı, sözleşmenin geçerliliği ve tapu kayıtları araştırılmalıdır.
Özellikle avans niteliğinde devredilen bağımsız bölümler üzerinde bulunan hacizlerde, arsa sahibinin hakları ile üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek kazandıkları haklar birlikte değerlendirilmelidir.
Sonuç olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların haczinde en önemli husus, borçlunun sözleşmeden kaynaklanan gerçek ekonomik haklarının belirlenmesi, şahsi hak ile ayni hakkın birbirinden ayrılması ve haciz işleminin ilgili icra hukuku hükümlerine uygun biçimde gerçekleştirilmesidir.
Esenyurt, Beylikdüzü ve Bahçeşehir İcra Avukatı – Hukuki Destek
İcra takiplerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların haczi, yüklenicinin şahsi hakkının haczi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yükleniciye ait bağımsız bölümlere haciz, İİK 94 kapsamında tescil isteme hakkının haczi, arsa sahibine haciz ihbarnamesi gönderilmesi, avans tapularına konulan hacizlerin kaldırılması, tapu iptali ve tescil davaları ile sözleşmeden kaynaklanan alacakların tahsili konularında somut olayın hukuki koşullarının incelenmesi önem taşımaktadır.
Esenyurt icra avukatı, Beylikdüzü icra avukatı, Bahçeşehir icra avukatı ve Büyükçekmece icra avukatı arayışında olan kişiler bakımından, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan ekonomik hakların araştırılması ve icra işlemlerinin hukuka uygun biçimde yürütülmesi önemlidir.
Umut Hukuk ve Danışmanlık
Av. Umutcan SARIKAYA
Telefon: 0542 547 48 51
Telefon: 0542 141 48 51
Adres: Gökevler Mah. 539 Sok. Oğuzkent Sitesi 1-F-8, Esenyurt / İstanbul
Web: avukatumutsarikaya.com
Esenyurt, Beylikdüzü, Bahçeşehir, Büyükçekmece, Avcılar, Küçükçekmece ve İstanbul genelinde icra takibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların haczi, yüklenicinin şahsi hakkının haczi, bağımsız bölüm haczi, tapu iptali ve tescil davaları, haczin kaldırılması ve icra hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin hukuki danışmanlık ve dava takip hizmeti sunulmaktadır.
İlgili Yazılar
- Borçlunun Yurt Dışındaki Malvarlığına Haciz Konulabilir Mi?
- Trafik Kazası Tazminatı Nasıl Alınır? Sigorta Başvurusu, Dava ve Zamanaşımı (2026)
- Adi Ortaklık Nedir?
- Mirasın Reddi Nedir?
Hukuki süreciniz hakkında bilgi almak için hizmetlerimiz sayfasını inceleyebilir, Esenyurt avukat ve Beylikdüzü avukat sayfalarımızdan bize ulaşabilirsiniz.
