Esenyurt, Beylikdüzü ve Bahçeşehir gibi konut yoğunluğu yüksek bölgelerde ev sahipleri ile kiracılar arasındaki en yaygın uyuşmazlık kira bedelinin ne kadar artırılacağıdır. Taraflar anlaşamadığında kira bedelini mahkeme belirler. Bu davaya kira tespit davası denir. Bu yazıda kira tespit davasının şartlarını, sürelerini ve dava sürecini açıklıyoruz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan davadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu dava Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesine göre görülür. Dava çoğunlukla ev sahibi tarafından açılsa da, kira bedelinin düşürülmesi için kiracı tarafından da açılabilir.
Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
İlk 5 Yıl İçinde
Kira ilişkisi 5 yıldan kısa sürmüşse, yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırmışsa o oran uygulanır. Konut kiralarında bir dönem uygulanan %25 sınırı Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir.
5 Yıldan Uzun Kira İlişkilerinde
Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli ise veya 5 yıldan sonra yenilenmişse, her 5 yılın sonunda ve izleyen her 5 yılda bir kira bedeli; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. Mahkeme bu davalarda genellikle bilirkişi aracılığıyla bölgedeki emsal kiraları inceler. Örneğin Beylikdüzü’nde 6 yıldır aynı bedele yakın kira ödenen bir dairede, rayiç bedele göre belirgin bir artış yapılabilir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalı?
Davanın açılış zamanı, yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler (TBK m.345):
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa veya
- Kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse ve dava yeni dönem sonuna kadar açılırsa,
belirlenen kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Aksi halde mahkemenin belirlediği bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Bu nedenle ihtarnamenin zamanında gönderilmesi ciddi bir maddi fark yaratabilir.
Zorunlu Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartı haline getirilmiştir. Kira tespit davası açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunludur. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesi ilam niteliğinde olur.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri (kiralananın bulunduğu yer) mahkemesidir. Esenyurt ve Beylikdüzü’ndeki konutlar için genellikle Büyükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesi, Bahçeşehir için ise Küçükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesi gündeme gelir.
Dava Sürecinde Gerekli Belgeler
- Kira sözleşmesi,
- Kira ödemelerini gösteren banka dekontları,
- Gönderilmiş ihtarnameler,
- Arabuluculuk son tutanağı,
- Emsal kira ilanları (bilirkişi incelemesine yardımcı olur).
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası kaç ayda sonuçlanır?
Bilirkişi incelemesinin süresine bağlı olarak ilk derece aşaması genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanabilir.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Kira bedelinin emsallere göre yüksek olduğunu düşünen kiracı da kira tespit davası açabilir.
5 yıl dolmadan rayiç bedel istenebilir mi?
Kural olarak hayır. İlk 5 yıl içinde artış, TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı ile sınırlıdır.
Arabuluculuğa başvurmadan dava açılabilir mi?
Hayır. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır; başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.
Hukuki Destek ve İletişim
Esenyurt, Beylikdüzü, Büyükçekmece ve Bahçeşehir başta olmak üzere İstanbul Avrupa Yakası’nda bu konuda hukuki bilgi almak veya dosyanızı değerlendirmek için iletişim sayfamızdan Av. Umut Sarıkaya’ya ulaşabilirsiniz. İlgili sayfalar: hizmetlerimiz, Esenyurt avukat, Bahçeşehir avukat.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, işleminizden önce bir avukata danışmanız önerilir.
